Vana maja müümine

[xxx111]

Inimeste rumalusel pole piire...

Või inimeste "kavalusel" saada hea asi kätte poolmuidu? Juba ammu-ammu ennustasin, et ameerikamaa kombed iga võimaliku asja eest, kust on võimalik hõlptulu saada ja tuleb ilmtingimata kohtusse kaevata, jõuavad ka siiamaile. Jõudsidki!

Kavalust ei saa olla ilma rumaluseta...
On igati loogiline, et mõlemad pooled proovivad saada võimalikult head "diili" endale
On igati loogiline, et mõlemad pooled üritavad kõik riskid kanda teisele poolele
Kui pool või pooled on rumalad siis tekib ka rumal "diil"
Siiski - kellegi süüdistamiseks tuleb vaadata peeglisse

[xxx111]

Näide kuidas toimib antud olukorras RIIK ise müügikuulutuses:

Vara müüjaks on Riigi Kinnisvara AS.
Müüja ei võta vastustust varjatud puuduste eest.

[xxx111]

Põhimõtteliselt on asi suht lihtne
Nagu igasuguse "asja" juures tuleb enda teadmiste puudumisel kaasata erialaspetsialist
Antud juhul jurist
Lähteülesanne juristile oleks a-la:
Välistada mistahes nõuded ostja poolt müüjale mistahes puuduste ilmnemisel...

[kunn24]

Siis ei saagi müüa. Sest puuduste välistamist ei saa lepingusse lisada. Saab lisada, et on sellised- sellised puudused. Näiteks idiot proof leping näeks välja selline:
-vahel sajab vihma
-vahel tuleb lund
-vahel paistab kõrvetav päike
-vahel läheb pimedaks jne.
Tegelikult ju sellist teemat reaalselt ei ole, on teema, et paar tölli kiitsid oma peldikud taevani ja siis läks lumepall veerema nö taksojutide hulgas, kes on hakanud esitama arulagedaid nõudeid lootuses, et äkki lähevad läbi. Nagu eespool kirjas, et kohtus ikka ei lähe nii lihtsalt.

[xxx111]

Puuduste vältimist OTSESELT ei saa sisse kirjutada
Saab laveerida ja teha muu hulgas puuduste tõendamine jms keeruliseks / müüja poolt puuduste kirjeldamise vajadus jms lihtsamaks
Kõigele lisaks võib lepingus müüa ka "mitteeluruumi"
Kuidas kompott kokku panna ongi juristi teha
100% pole garanteeritud miski / riske saab vaid maandada

Mis puutub "teemat pole" siis vaidleks vastu
Just hiljuti lugesin ühe notari kommentaari (ei leia üles, seega ainult minu sõnad), et nn pahatahtlike ostjate osakaal on suurenenud / suurenemas

[Kalvis]

Tänaseks on teada - müügilepingusse kirjutada - ostja on tutvunud ja teab kõiki maja puuduseid on kahjuks õigustühine. Sellega tõmmatakse kott pähe. Ma ei oska midagi muud teha kui kinnisvara hindaja äärmiselt suurte kirjeldustega akt lisada (seinad on lõigus X remonditud 20 aastat tagasi ja paigaldatud kasvuhoone kile aurutõkkeks jne..). Tänane seis - ostja majaga tutvumine ei tõenda ühegi puuduse olemasolu. Kui kirjutad väljamõeldud puuduse lepingusse siis see ei ole karistatav. Kui annad suure hurraaga kaasa maja dokumentatsiooni ja sealt leitakse tegelikkusega mittevastavus siis see on karistatav. Seega - dokumentatsiooni kaasa parem mitte anda.
Üsna hea võimalik lause on ehitusjärgus olev maja. See võimaldab laveerida - aga puudus ongi pooleliolev ehitus.
Eks mõned õnnetud tõmmatakse veel võlla - küll tasapisi juristid uued head laused välja mõtlevad.

[Urmas]

Üsna hea võimalik lause on ehitusjärgus olev maja. See võimaldab laveerida - aga puudus ongi pooleliolev ehitus.
Eks mõned õnnetud tõmmatakse veel võlla - küll tasapisi juristid uued head laused välja mõtlevad.

Vist on üks väike puudus sinu viidatud kavalusel vastutusest vabanemiseks- kas kasutusloaga maja saab olla ehitusjärgus?
xxx111 maintud lause, et müüja ei võta vastustust varjatud puuduste eest, oleks nagu lollikindlam ja vist juristide poolt välja mõeldud, et riigi pee puhas hoida.

[xxx111]

Üsna hea võimalik lause on ehitusjärgus olev maja. See võimaldab laveerida - aga puudus ongi pooleliolev ehitus.
Eks mõned õnnetud tõmmatakse veel võlla - küll tasapisi juristid uued head laused välja mõtlevad.

Vist on üks väike puudus sinu viidatud kavalusel vastutusest vabanemiseks- kas kasutusloaga maja saab olla ehitusjärgus?
xxx111 maintud lause, et müüja ei võta vastustust varjatud puuduste eest, oleks nagu lollikindlam ja vist juristide poolt välja mõeldud, et riigi pee puhas hoida.

Tegelikult see lause pole korrektne
Viitasin lihtsalt mida riik ISE teeb
NB!
Juba müügikuulutuses peab olema vastav info varjatud puuduste kohta / viide nende olemasolule vms
Müügikuulutus on üks aluseid hilisemal vaidlusel

[kunn24]

Varjatud puuduse definitsioon juba ise tähendab, et temast keegi midagi ei tea.
Teine variant, et puudus on varjatud ostja eest, müüja seda teadis. Siin julgen väita, et on mõiste ära hägustatud, sest vaid 1 poole eest varjatud puudus on pigem pettus.
.

[xxx111]

Kogu VÕS on üle ehitatud printsiibil, et ostja on nõrgem pool
Ja kaitseb ebaproportsionaalselt ostja huve (ja see ei ole ainult minu vaid ka paljude juristide arvamus)

[kunn24]

Õigust rakendab meil kohus, ilma kohtuta pole §§-ga midagi teha- võib kohe riigikogu konveierilt ahju suunata.

Siin 1 jurist üritab asja seletada https://blog.kinnisvara24.delfi.ee/kuid ... 20taganeda.

[xxx111]

On selge, et nn tavainimene MÜÜJANA peab oma õiguste kaitseks kasutama erialaspetsialisti abi...

[kunn24]

See on maaklerimaffiale valus laks, sest nad presenteerivad ennast spetsialistina, kes reaalsuses ei vastuta ja plärisevad asjale juurde omadusi, mida sel pole.
Ega irvhambad ilma asjata pole avaldanud maaklerite kuulutuste tõlkekogumikke (hetkel praegu kiirelt ei leidnud).
Kuid eks probleem on ka selles, et peale on tulnud uus kohtunike põlvkond, kes on ise samamoodi reaalsetest asjadest irdunud ning mõttes samastavad end lödinäppudest ostjatega- olukord, mida on hakanud kasutama ka aferistid.
Sest nagu eespool ütlesid, mitte ükski justiitskelmus ei saaks läbi minna ilma kohtu osaluseta.
Nii, et siin on mitu aspekti:
-reaalsed ostja poole jaoks müüja poolt varjatud puudused ehk müüjapoolsed pettused
-reaalsed ostja poole jaoks puudused, mida ka müüja ei teadnud (tavaline tsiviilvastutus)
-ostja valed ootused, reaalseid varjatud puudusi ei ole
-ostja valesid oootusi aitab realiseerida loll kohtunik, kes on sama arengutasemega kui ostja, näiteks eeldabki, et 100 a vana maja peaks olema sama kvaliteediga, kui uus.
-rumalat kohtupraktikat kasutavad ära nn ostjatest väljapressijad.

[Kalvis]

Üsna hea võimalik lause on ehitusjärgus olev maja. See võimaldab laveerida - aga puudus ongi pooleliolev ehitus.
Eks mõned õnnetud tõmmatakse veel võlla - küll tasapisi juristid uued head laused välja mõtlevad.

Vist on üks väike puudus sinu viidatud kavalusel vastutusest vabanemiseks- kas kasutusloaga maja saab olla ehitusjärgus?
xxx111 maintud lause, et müüja ei võta vastustust varjatud puuduste eest, oleks nagu lollikindlam ja vist juristide poolt välja mõeldud, et riigi pee puhas hoida.

Kasutusluba kinnitab - KOV tasandil dokumentatsioon on OK. Kuid jah - sel juhul "ehitusjärgus olev" lause on õigustühine. Tasuvam oleks mitte kasutusluba võtta. Kasutusloaga on veel lisaoht - kui on ehitatud teistmoodi kui KOV dokumentatsioonis kirjas siis saab need vead kohe müüja kraesse lükata. Oligi selline juhus - müüja oli ise ehitanud, iseenda ehitusjärelvalveks vormistanud ja ehitas paar siseseina algsest projektist mööda. Majal oli kasutusluba. Uus ostja andiski kohtusse ja sai võidu - müüja vastutas nii ehitusjärelvalvena kui omanikuna selle eest, et projekt ja maja tegelikkus erinesid. Järjekordne pahatahtlik ostja. Siit ka hoiatus kasutusloa taotlemisel - hoolitsege, et dokumentatsioon vastaks tegelikkusele.

xxx1 lause minuteada ei päde - sarnaste lausetega on juba kohtus peksa saadud vana maja müügil.

[xxx111]

xxx111 kommenteeris ka ise, et antud lause pole tegelikult korrektne
Ma lihtsalt viitasin mida teeb riik ISE
Kuid siiski on see hea - juba müügikuulutuses on viidatud varjatud puudustele / vastutusele
Ostja ei saa kuidagi viidata, et teda pole sellest teavitatud
Lepingusse minnes asi lihtsalt täpsustatakse

[Kalvis]

Tuleb meelde vastupidine juhtum (oli teeles). Mingi uhke villa oli, läks põlema, vuntsiti kiirkorras ilusaks - kõik peideti viimistluse alla. Pahaaimamtu ostja ostis soodsalt ära ja ei viitsinud kontrollida.
Ja tahtis uuendama hakata, ronis pööningule ja sai shoki - sarikad, laudis kõik poolsöestunud. Oleks justkui varjatud puudus, müügilepingus polnud kah kirjas aga oli lause - ostja on majaga tutvunud ja pretensioonne pole.
Seekord sai ostja ise vastu pükse. Maakler oli nii osavalt kuulutuse kirja pannud - ei kiidelnud ega väitnud imeasju ka sealt ei saanud kinni hakata.

[Prill]

See on maaklerimaffiale valus laks, sest nad presenteerivad ennast spetsialistina, kes reaalsuses ei vastuta ja plärisevad asjale juurde omadusi, mida sel pole.

Tuleb areneda nagu mujal ilmas, kus liikluskõksu puhul vahetatakse kindlustuse andmeid, vaidluste korral võtab minu advokaat sinu advokaadiga ühendust, järelikult kinnisvara puhul kinnisvara soetades võtad oma ihumaakleriga ühendust, kes otsib sinule sobiva maja/krundi vm, sealjuures teeb taustatöö, kaardistab riskid, hindab võimalikud vajadused/kulud ekspertiiside tellimiseks jne.

Kogu VÕS on üle ehitatud printsiibil, et ostja on nõrgem pool
Ja kaitseb ebaproportsionaalselt ostja huve (ja see ei ole ainult minu vaid ka paljude juristide arvamus)

See nõrgem/tugevam on vist natuke suhteline, oleneb, kes on ostja müüa, kas eraisik/eraisik või juriidiline isik/eraisik jne.
Umbes nagu töösuhetes hinnatakse üksikut töötatajat nõrgemaks pooleks, sest ettevõttes võivad töösuhtes tegeleda nii personalispetsialist, jurist jt eksperdid tavalise töötaja käsitlemiseks.
Nii ka kinnisvara puhul ühel pool võib olla suur arendaja oma terve osakonna juristide, maaklerite, turundajatega, kelle tööks ongi kaup võimalikult hea hinnaga ja väiksema vastutusega maha müüa.

Prakitkas vist mida suurem arendaja seda rohkem üritab ka mainet hoida, ja probleem on nende Tiit&Teet arendajatega, keda huvitab ainult raha kätte saada, ja üle lastakse nii arhitekte, projekteerijaid, ehitajaid, materjalimüüjaid kuni ostjani välja - keegi jääb ilma või saab praak kauba.

[xxx111]

See nõrgem/tugevam on vist natuke suhteline, oleneb, kes on ostja müüa, kas eraisik/eraisik või juriidiline isik/eraisik jne.

Suhteline jah...
Aga VÕS on üles ehitatud printsiibil, et ostja on ALATI nõrgem pool
Probleemiks on pahatahtlik OSTJA kes kasutab VÕS-i põhjendamatult / ebaproportsionaalselt omakasu eesmärkidel
Leping peaks olema puhtalt poolte vaheline "kokkulepe" kõikide tingimustega - KÕIK

[kunn24]

Vaidlusi ostetud kinnisvara väidetavate varjatud puuduste üle on üha rohkem
https://www.err.ee/1609266726/vaidlusi- ... uha-rohkem

[vuuk]

Kaldun arvama, et seetõttu üha rohkem hakkab olema ka neid, kes oma vana ei müügi. Igal mõjul on üldjuhul vastumõju.
Mina igatahes viisin oma vanakese, suhteliselt korraliku "piruka" romuks. Sain sellest paar sajalist - vähemalt ei pea muretsema, et tembeldatakse puuduste varjajaks pätiks. Kuigi jah, süda tilkus verd... , kui saiaraha eest sai ära viidud.

[Rein Sa]

Igale asjale peaks olema ka vastumõju. Näiteks, kui inimene soovib osta, tuleb vaatama ja meeldib, siis öelda, et juriidiliste probleemide vältimiseks kirjutame lepingusse: kap. remonti vajav maja.

[Prill]

Tegelikult huvitaks ka kas on juriidilist võimalust kinnisvara müügil neid pahatahtlike "varjatud puuduste" otsijad vältida. Ühtepidi võiks nagu müüja ja ostja leppida lepingus kokku milles iganes, teisalt juriidikas on omad reeglid, kus näiteks põhiseadus on ülimuslik seaduste ees, seadused ülimuslikumad ministri määrustest, määrused on ülimuslikumad mistahes eraõiguslike lepingute ees.
Mida tahan öelda, kas lepingu osapooled tegelikult saavad kokku leppida, et seadust nende tehingule ei kohaldata. Kui seadus käsitleb varjatud puudusi, võib pahatahtlik ostja ikkagi pärast puudustega rünnata, sest seadus on kokkuleppest-lepingust ülimuslikum.

Ka kapitaalremonti vajav maja võib omada varjatud puudusi (nt vundamendi kandevõime, mille remont eeldaks hoone lammutamist) ja ostja nõuda kahjutasu.

Samas näiteks sõidukite oksjoni korras realiseerimisel on küll pikad jutud juures kuidas ostja peab enne ostu ise sõiduki seisukorras veenduma ja mingeid hilisemaid pretensioone ei arvestata. Samas sõidukile ei kehti ka seaduses seda "varjatud puuduste" pügalat ehk müüja saab ise tingimusi seada.

Üks mõeldav suund oleks tehingu riske kindlustada, kas kindlustusfirmadel on teenust, et müüjat või ostjat võimalike "varjatud puuduste" vastu kindlustada. Või kliendid peaks kindlustusfirmadelt sellist teenust nõudma, et saaks klientide soovile vastu tulla ja tehingu kindlustamine ehk x% tehingult kindlustusele saab normiks
Teine suund ehitustehnilised ekspertiisid - aga nendega on ka, et kas ekspertiisi tegija päriselt vastutab võimalike kahjude ilmnemisel või on nagu ehituslik järelvalve, mis pealtnäha garanteerib projektist kinni pidamist ja aitab võimalike kahjude ärahoidmist aga kui ikkagi kahjud sünnivad ja ka järelvalve puuduliku töö tõttu, siis automaatset materiaalset ega vist ka juriidilist vastutust järelvalvele seaduse järgi ei kaasne. Ehk vastutuse peaks eraldi eelnevalt kokku leppima või tagantjärgi kohtukaudu vaidlema.

Krdi keeruline see majaomaniku elu tänapäeva ilmas
Vbl tõesti mõistlik soetada-ehitada maja oma elueaks ja hiljem müüd ainult kinnistut millel on utiliseerimist vajav ehitis, mille edasine saatus utiliseerimiseni kas homme või 50v100 aasta pärast, on uue omaniku teha.

[Küülaline]

Varjatud puuduse mõiste on üldse imelik. Kui puudus oli varjatud, siis oli see ka endise omaniku eest ju varjatud ja ta ei saanud seda ka müügi eelselt ostjale tutvustada. Siin lähtutakse aga eeldusest, et omanik ise varjas neid puudusi.

[Kalvis]

Kahjuks tuleb oodata kohtulahendite rohkemaid juhtumeid. Siin viimasel viitel oli kenasti peaaegu kõik kirjas - müüdigi viletsat maja ja ei olnud üles kiidetud va. üks lause - maja elektrisüsteem oli uuendatud!!! Aga selgus, et mitte kõik ja kohe hakati kinni - kuuris oleva vana värgiga. Minu hinnangul elektrisüsteemi uuendamine nii kallis pole ja kohtus tuleb vastu argumendina esitada ka omapoolse eksperdi tüüptööde hinnakiri.

Mul pole rohkem lisada kui Notari soovitust - pange alati ostu müügi leppesse kõik puudused kirja - kasvõi väljamõeldud. (N: tema kogemus oli - majas on hiired-rotid, KÜ on naabriks kel on karjuv titt - just nii läks ost-müüki kirja) See oleks antud juhtumil päästnud, kui oleks leppes olnud - majas viibis kass. Polnud - nüüd tuleb põranda remont kinni maksta... Sellest õhuliini kaabli maasisse viimine on siiski kohtus vaieldav - see on ka tänapäeval täiesti OK lahendus... Tema väide - seni polnud ükski müüja taganenud viimasel hetkel lisatud puuduste loetelu juhtumil.

Auto müük on vallavara. Kuid ka siin on tarbijakaitsega kohtusse läinud juhtumid, kus müüja oli vüles vuntsinud ja pärast selgusid pettused.

[Küülaline]

kui oleks leppes olnud - majas viibis kass. Polnud - nüüd tuleb põranda remont kinni maksta

Juttu oli kassikuse haisust, aga see ei ole varjatud puudus. Hais pidi ju maja üle vaadates-näidates ka tunda olema.