Varjatud puudustega vanema maja müümine

[kunn24]

Riigikohtu ja ka ringkonnakohtu lahendite järgi võib tekkida kahjunõue ka mitmekümne aasta vanuse varjatud puudustega maja müügil.
https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?a ... 17-1937/52

Lühireferaat ka Õhtulehes: https://www.ohtuleht.ee/961439/ostetud- ... se-kolides , kuid kohtuotsuses on asjad hästi lahti kirjutatud.

[ifffff]

Kui keeruline on lasta notaril müügilepingusse kirja panna, et ostja on müüdava kaubaga tutvunud ja hilisemaid pretensioone ei ole? See peale majaostu müüjalt remondiraha välja huiamine tundub viimasel ajal päris popp trend olevat.

[kunn24]

Keeruline pole midagi, kuid ostja mängib hiljem kaartile või lolli, et tegu oli varjatud puudusega ehk ta ei saanud sel hetkel näha. Hilisemate pretensioonide mitte-esitamise välistab seadus. st sa võid ju seda lepingusse kirjutada, kuid seadus on kohati ülim. Mõistlkum lugeda kohe ämbritäis vigu lepingusse, siis see varjutab tegelikud võimalikud vead ära. Ma müüsin 1 vana asja, siis lepingusse läks, et katus lekib, tuul puhub läbi (või viisakamalt: majal on loomulik ventilatsioon), elektripaigaldis 40 a vana jne. Ostja küsis, et kas asi tõepoolest nii hull? Ma ütlesin, et ise ju näed, mis seis on, kuid lepingusse kirjutame ikka, , sest mittelekkivat katust ei ole (mingi nurga alt puhuva tuulega võib ikka midagi tulla) jne.

[Kalvis]

Praegu on jah terve ilm juristidest ostjaid täis, isegi see, et ostja on tutvunud ja ei avastanud ühtegi puudust ei vabasta vastutusest.
Tundub absurd aga jah, kuid kõige kindlam ongi praegu kasvõi väljamõeldud puudused kirja panna. Mõni targem oskab kommenteerida - lihtsam on kirja panna et maja on alles ehitusjärgus, ilma kasutusloata (isegi kui on ikka kirjutada et pole), ühtegi paberit pole olemas! Preemiaks muidugi saab paberid, kuid tundub, et kasulikum on vist mitte andagi!

[ifffff]

Pigem on nii, et kui omal pea ei võta tuleb müügitehingusse kaasata jurist. Just selleks, et ostja sulle mütsi pähe ei tõmbaks.
Aru ma ei saa mis vastutusest sa räägid. Kõik need juhtumid mängitakse välja sellele, et lepingusse on jäänud kirja panemata see sama lause, et ostja on tutvunud kaubaga ja ei esita hilisemaid pretensioone. Ka varjatud vigade kohta.
Kunn24 sooviks viidet antud seadusele, mis välistab sellise kokkuleppe tegemise võimaluse ja hilisema vettpidavuse?

[kunn24]

Jurist on kindlasti ka notar.
Ma panin esimesse posti kohtulahendi, loe sealt alates kolleegiumi otsusest hoolega ja mõttega. Rohkem ma ei viitsi argumenteerida, kui sellest väheks jäi. Tõenäoliselt ma pole ka Riigikohtust pädevam.

Lisan ka viite kohtutoimikule, sealt on näha varasemate kohtuastmete argumentatsioonid https://www.riigiteataja.ee/kohtulahend ... endiTekst=

[ifffff]

Sa peaks natuke funktsionaalset lugemisoskust harjutama. Esimeselt kohtulahendist lõik "Hageja nõue tulenes asjaolust, et elamul ilmnesid olulised varjatud puudused, mis ei olnud lepingu tingimuseks ja millest kostja hagejat ei teavitanud" Ehk siis see mida ma ennem kirjutasin. Puudulik leping, mille pahatahtlik ostja enese kasuks realiseeris. Lihtne.

Notar on jurist, kuid tema roll on kinnitada tehingu õiguskindlus ja tuvastada tehingupoolte isikusamasus. Mitte lahata tehingu õiguslikke nüansse.

Või sa arvadki, et kõik peavad maja müües järgnevad 20 aastat müts peos keksima ostja tahtmiste järgi remonti kinni makstes?

Erinevalt ameerika õigussüsteemist ei ole meie riigikohtu otsused õigusloome aluseks. Seega ootan jätkuvalt vihjet seadusele.

[Urmas]

Erinevalt ameerika õigussüsteemist ei ole meie riigikohtu otsused õigusloome aluseks.

Meie Riigikohus saab teha lobbitööd vist läbi õiguskatsleri? Jah, Riigikohtu otsused/analüüsid ei ole õigusloome aluseks, vaid soovituslikud, aga ikkagi, kelle ettepanekul tehakse mingi seadusemuudatus? Ja eluaegsed kohtunikud oma ametiajal vist eriti ei kipu "targematele suunitluste"(Riigikohus) vastu vaidlema. Äkki vabastatakse kohtunikud eluaegsest elukutsest! Kuigi, olen selle poolt, et kohtunikud võiks olla eluaegsed, aga ainuke probleem on see, et kuidas kohtunikke teha sõltumatuks oma sisemisest partei eelistustest.
Kurb, aga kuidagi kiiresti on see "miituu" ka meie kinnisvarasseärisse jõudnud.

[ping]

Erinevalt ameerika õigussüsteemist ei ole meie riigikohtu otsused õigusloome aluseks. Seega ootan jätkuvalt vihjet seadusele.

Paraku elu näitab, et kuna meie seadustk on nii laialivalguv ja üldsõnaline, siis ka meil on tegelikult riigikohtu lahendid õigusloome aluseks.

[fanatic]

Kui puudusi lepingusse selgesõnaliselt kirja ei pane ja need ilmnevad kahe aasta jooksul peale tehingut on need varjatud puudused.
Sõnasta kuidas soovid, aga ükski notar ei tee sellist lepingut, kus varjatud puuduste ilmnemine oleks ostaja risk.

[kunn24]

Sa peaks natuke funktsionaalset lugemisoskust harjutama. Esimeselt kohtulahendist lõik "Hageja nõue tulenes asjaolust, et elamul ilmnesid olulised varjatud puudused, mis ei olnud lepingu tingimuseks ja millest kostja hagejat ei teavitanud" Ehk siis see mida ma ennem kirjutasin. Puudulik leping, mille pahatahtlik ostja enese kasuks realiseeris. Lihtne.

Notar on jurist, kuid tema roll on kinnitada tehingu õiguskindlus ja tuvastada tehingupoolte isikusamasus. Mitte lahata tehingu õiguslikke nüansse.

Või sa arvadki, et kõik peavad maja müües järgnevad 20 aastat müts peos keksima ostja tahtmiste järgi remonti kinni makstes?

Erinevalt ameerika õigussüsteemist ei ole meie riigikohtu otsused õigusloome aluseks. Seega ootan jätkuvalt vihjet seadusele.

Mul on tunne, et sa omistad oma puudusi teistele. Kriminaalprotsessis on Riigikohtu seisukohtadega arvestamine lausa kohustuslik (vt KrimS-i algusesse), tsiviil- ja haldusasjades ei ole ka mõtet neid ignoreerida- nii kui nii lajatab kõrgem kohus nendega. Pealiskaudne on su väide, et notar ei lahka tehingu nüansse. Notar loeb lepingu ette, selgitab, vajadusel korrigeerib jne.
Viidatud kohtulahendist viited seadustele (kas Riigikohtu poolt kirjapandud refreering ei sobi?):

15. Võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 20):

· võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

· võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);

· võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

· kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

· kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS §127 lg 3);

· rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

16. Müügilepingu rikkumiseks on muu hulgas see, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele (st on puudusega), mh ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1, § 217).

Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21):

· puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

· puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

· ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);

· sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2);

· ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).

Suurt rohkem mul lisada pole, rohkem putru kellelgi suhu toppima ei hakka ja ma ei kohusta kedagi siin millekski, et peaksin kellegagi veel sõdima.

[ifffff]

Kui puudusi lepingusse selgesõnaliselt kirja ei pane ja need ilmnevad kahe aasta jooksul peale tehingut on need varjatud puudused.
Sõnasta kuidas soovid, aga ükski notar ei tee sellist lepingut, kus varjatud puuduste ilmnemine oleks ostaja risk.

Hülgemöla. meil on lepinguvabaduse printsiip ja lepingusse võib kirjutada kõike. Viga tehingus algabki siit, et notar koostab lepingu, mitte müüja palgatud jurist ja pärast on hala taevani kui mingi üldsõnalise müügilepinguga piix lohku tõmmatakse. Juba vanarahvas teadis rääkida midagi lollist ja kirikust.

urmas, see pole #metoo mis on siia jõudnud. See on täiesti tavaline läänelik ärikultuur, kus kõik nüansid tuleb lepingus välja tuua ja kirja panna. Just selleks, et teine lepingu pool ei hakkaks pärast midagi oma kasuks hagema. Me oleme harjunud veel slaaviliku ärikultuuriga, kus mehe sõna maksab rohkem kui paber. Läänemaailmas ei maksa sõna midagi. Maksab ainult see mis on paberile kirja pandud.

kunn su oma tekst "· sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2);" kes keelab kirjutada sellise kokkuleppe lepingusse? Ja jätkuvalt ma ootan su vihjet seadusele mis keelab seda teha

[kunn24]

kunn su oma tekst "· sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2);" kes keelab kirjutada sellise kokkuleppe lepingusse? Ja jätkuvalt ma ootan su vihjet seadusele mis keelab seda teha

Ei keelagi keegi, ma selleks teema tegingi, et kirjutage lepingusse ja kirjutage veel "üle", siis ei tohiks kelelgi suurt kobisemist olla. Sul vist ikka funktsionaalse lugemisoskusega raskusi, et teemat triviaalselt läbustad? Lisan igaks juhuks, et su tsiteeritud ei ole minu, vaid RK tekst.

Viga tehingus algabki siit, et notar koostab lepingu, mitte müüja palgatud jurist

Palgatud jurist kirjutab enam vähem samasuguse lepingu (kopeerib sinna lisaks igasuguseid seaduse dsätteid, et lehekülgi rohkem tuleks ja saaks raha rohkem küsida), kui müüja ka temale kinnitab, et vana maja on igati ok.

Me oleme harjunud veel slaaviliku ärikultuuriga, kus mehe sõna maksab rohkem kui paber. Läänemaailmas ei maksa sõna midagi. Maksab ainult see mis on paberile kirja pandud.

Slaavilik ärikultuur on just see, et isegi paberile kirjapandu ei maksa midagi.

[ifffff]

Mina ei olnud see, kes siin jutulõime alguses kirjutas, et seadus välistab hilisema pretensioonide mitte esitamise, ning seadus välistab võimaluse lepingusse kirjutada, et ostjal puuduvad mistahes hilisemad pretensioonid.

[kunn24]

Nii ta on. Mängi kaasa reeglite järgi või ulu pärast terve suguseltsiga ja maksa. Ning ära kobise selle peale, kes siia hoiatava näite tõi. Kõik põhistused on leitavad kohtuotsustest, mina ei saagi RK-st rohkem põhistada.

Igaks juhuks viitan, et su väide

Hülgemöla. meil on lepinguvabaduse printsiip ja lepingusse võib kirjutada kõike.

on reservatsiooniga. Lepinguvabaduse printsiip ei tähenda, et võib lepingus muuta seaduses olevaid imperatiivseid sätteid, koostada ebaseaduslikke (näiteks müüa relva relvaluba mitteomavale) või heade kommetega vastuolus olevaid lepinguid.

Vt näiteks https://rito.riigikogu.ee/wordpress/wp- ... reform.pdf alates lk 6 Lepingu sisu määramise vabadus

[Kalvis]

Ühte kohtulahendit mida lugesin oli see punkt sees kus müüja-ostja olid korteri üle vaadanud ja Ostjal hilisemaid pretensioone ei ole.
See punkt tehti kohtus kohe õigustühiseks. Selles lahendis pääses imekombel Müüja vaid seepärast vastutusest, et kuna avastatud puudus võis tekkida ka valest kasutamisest ja Ostja esitas üsna hilja siis õnnestus Müüjal pääseda.
Seepärast tundub pooleliolev ehitis parem lahendus, kuna see ongi pooleliolev!

[T25]

Jah, kui asi oleks nii lihtne, et piisaks klauslist" hilisemaid pretensioone ei ole", siis poleks siin seda teemat ka ja varjatud puudustest ei räägiks keegi.

[eest]

Kas keegi saab midagi öelda ,kas Mart Poola on hea ehitusekspert. Ma ostan vana maja, ja tahan teada kas seal on varjatud puudused.

[ping]

Kas keegi saab midagi öelda ,kas Mart Poola on hea ehitusekspert. Ma ostan vana maja, ja tahan teada kas seal on varjatud puudused.

Vanal majal on puuduseid on nagunii.
Ostjat peaks huvitama, et kui palju läheb puuduste likvideerimine maksma ja kas neid üldse tasub likvideerida.

[Kalvis]

Hea ehitusekspert suudab ehk säilinud projektdokumentatsiooni ja välise vaatlusega üht teist kindlaks teha tõesti.
Vana maja kõige kallim osa on kandevkonstruktsioon aga kui see on euroilu taha peidetud, ei oska keegi hinnangut anda. Kui aga viimistluskihti pole või võib piiluda siis saab kandevkonstruktsioonide seisundit hinnata küll.
Üldiselt on nii - mistahes kandevkonstruktsiooni remondid on ühed hullemad ja kallimad.

[elektron]

Ma ei saa aru miks peaks üldse varjatud puudustega asja müüma ja siis pärast värisema ? Varjatud puudus on asi, mida sa tead, aga järgmisele ostjale ei ütle, see on ju teadlik kuritegu. Kui sa tõesti ei tea, et kuskil mingi tala on läbi, siis pole see varjatud puudus ning ostja ei tõesta seda ka mingi valemiga.
Pole küll maja, aga kui korterit müüsin, mõtlesin välja kõik võimalikud asjad mida keegi võiks puuduseks pidada ning saatsin need enne tehingut notarile, kes kõik kenasti lepingusse kirjutas.
Näiteks kui sa kahtlustad, et talad võivad läbi olla aga kindlalt ei tea, siis pane lepingusse kirja, et kandevkonstruktsioonide seisukord on teadmata.