Ehitusfoorum

Kas kellelgi on olnud kokkupuudet või juhtunud lugema, kas vana korteri müümisega võib ka "kaasa saada" analoogseid ebameeldivaid tagasilööke nagu siin vana maja müümise teemas läbi käinud?

Maja on 100% kivimaja, paneelieelsest ajastust, ilmselt 60'te alguspoolest. Elati sees, kõik elementaarfunktsioonid toimivad, suurem remont viimati kusagil 90'tel. Algselt oli ahjuküttega, aastakümneid tagasi viidi üle keskküttele. Maja ülejäänud korterites on elanikud sees.

Mis varjatud puudusi võiks sellisel korteril (teoreetiliselt) üldse olla?

Korteril suht raske varjatuid vigu leida. Rõhuksin kindlasti 3 lausele (notar täpsustab - pole mingeid projekte, jooniseid või muu dokumentatsiooni, ei ole energiamärgist ja ei ole kasutusluba.
Kõige kriitilisemalt pead üle vaatama võimalikud ümberehitused (akende vahetus, WC asendamine jne., võibolla isegi elekter. Kui on tehtud siis mainida.
On kirjutatud isegi ühistu probleeme...

Vaadates neid elamispinna müümisega jauramisi meedias, laseks notaris lepingusse kirjutada " elamiskõlbmatu, vajab remonti "

Ka korteri puhul võib päris palju probleeme olla. Hallitus põranda (parketi, laudade) all ja kipsplaadiga kaetud seinte või aknapalede sees. Kipsplaadist lae korral ka seal. Kahjurid (putukad, hiired...). Veetoru võib lekkima hakata, survevoolik lõhkeda (kas olid paigaldatud kõigi nõuete kohaselt ning professionaalide poolt?), ülemäärane niiskus puuduliku (olematu) ventilatsiooni tõttu. Naaber võib "hulluks" minna ja müraga terroriseerima hakata, eks proovi tõestada, et ta seda juba siis ei teinud kui sa ise seal elasid, järelikult varjasid seda...

Kõik Vko poolt loetletuid on juba korterite müügilepingusse ka kirjutatud - seega kui on miski kahtlane - tuleb kirjutada

Kipsi õnneks pole, puitu on prõndal ja aknalaudades.
Veetoru leke ei kvalifitseeruks minu arust varjatud puudusena vaid pigem õnnetusjuhtumina.
Kuidas survevoolikute "nõuetekohast paigaldamist" üldse võimalik tõestada oleks? (OT, sama küsimus võib tõusta ka nt kindlustusjuhtumi korral)
Ventilatsioon on nagu ta oli tolle aja majades, üks metallrest vannitoas ja teine köögis, seal pole midagi varjatut.
Naabrite käitumise kohta ei saa kahjuks enam kelleltki küsida ...

@Kalvis, kas reaalselt pannakse ka sellised ülalpool mainitud oletused müügilepingusse? Et näiteks, kui tegelikult ei ole mingit viidet, kas kusagil üldse hallitust võiks olla, suure tõenäosusega ei olegi, aga siiki pannakse võimalus lepingusse?

A23 kirjutas: 29 Jaan 2025, 07:55 Kipsi õnneks pole, puitu on prõndal ja aknalaudades.
Veetoru leke ei kvalifitseeruks minu arust varjatud puudusena vaid pigem õnnetusjuhtumina.
Kuidas survevoolikute "nõuetekohast paigaldamist" üldse võimalik tõestada oleks? (OT, sama küsimus võib tõusta ka nt kindlustusjuhtumi korral)
Ventilatsioon on nagu ta oli tolle aja majades, üks metallrest vannitoas ja teine köögis, seal pole midagi varjatut.
Naabrite käitumise kohta ei saa kahjuks enam kelleltki küsida ...

Kui veetoru on vana ja loetakse amortiseerunuks (võibolla leitakse korrosiooni jälgi vms) ning justkui oleks pidanud juba ammu välja vahetama, siis võib puudus olla. Kui survevoolik pole antud kohta õige pikkusega ja seda on liigselt painutatud, mutrit nii kõvasti pingutatud, et tihend on sellepärast katki... midagi sellist võibolla võidakse lugeda puuduseks. Või survevooliku ümber olev metallvõrk on kusagilt katki (roostetanud) ja tuvastatakse, et see on toimunud juba ammu... Eks reaalse juhtumi korral mingid eksperdid annavad hinnangu asjale. Need restid ei tekita ventilatsiooni- ventilatsiooni jaoks peab kusagilt ka värske õhk sisse tulema. Kui algsed puitraamidega aknad on tänapäevaste vastu vahetatud, siis ta ise eriti ei tule enam ja liigne niiskus on kerge tekkima kui aknaid piisavalt tihti ei avata.

A23 kirjutas: 29 Jaan 2025, 07:55 @Kalvis, kas reaalselt pannakse ka sellised ülalpool mainitud oletused müügilepingusse? Et näiteks, kui tegelikult ei ole mingit viidet, kas kusagil üldse hallitust võiks olla, suure tõenäosusega ei olegi, aga siiki pannakse võimalus lepingusse?

Jah. Pandi kirja - majas on hiired, rotid, naaber on riiakas ja KÜ juhatus on teovõimetu (mittetoimiv, kamp lolle nagu ei sobi). Lisaks mainiti isegi bussipeatuse kaugus ära.
Oli juhus kus kassikuse eest pidi terve toa remont ära makstama.... (oleks leppes olnud et oli lemmikloomaks kass ...)

Kalvis kirjutas: 29 Jaan 2025, 18:59

A23 kirjutas: 29 Jaan 2025, 07:55 @Kalvis, kas reaalselt pannakse ka sellised ülalpool mainitud oletused müügilepingusse? Et näiteks, kui tegelikult ei ole mingit viidet, kas kusagil üldse hallitust võiks olla, suure tõenäosusega ei olegi, aga siiki pannakse võimalus lepingusse?

Jah. Pandi kirja - majas on hiired, rotid, naaber on riiakas ja KÜ juhatus on teovõimetu (mittetoimiv, kamp lolle nagu ei sobi). Lisaks mainiti isegi bussipeatuse kaugus ära.
Oli juhus kus kassikuse eest pidi terve toa remont ära makstama.... (oleks leppes olnud et oli lemmikloomaks kass ...)

Siis on ikka, pehmelt öeldes, jama küll selle müümisega!
Et täitsa reaalsed "keisid" korteritega? Kas oled ise rohkem asjaga seotud olnud või siis infot kätte juhtunud, kas on veel miskeid üllatavaid olukordi teada, kuidas ja milliseid esitatud nõudeid / pretensioone veel olnud ja kuidas neid on lahendatud?

Info pärineb Notari avalikust raadiointervjuust kus just kirjeldatigi mida tuleb panna vana korteri müügilepingusse.
Kassikusi - kohtulahend
Energiamärgis - kohtulahend
Kasutusload - momendil notari müügilepingust. On mõned muud kohtulahendid kah, kus justnimelt müüja mõisteti süüdi (nimelt oli müüja esitanud KOV projekti, ümber ehitanud mitte täielikult projekti järgi). Uus omanik võttis projekti KOV, avastas vead ja nõudis eelmiselt omanikult kõik mittevastavused välja (kuna kasutusloa projekt erines tegelikkusest)

Otseselt ei pea ehitama projekti järgi, võib teha muudatusi. Eraomand ja ehitusvabadus, igatepidi võib teha kui järgitakse ohutusnõudeid ega kahjustata teiste huve. Küll aga tuleb muudatuste kohta esitada muudatusprojekt kasutusloa saamisel jms bürokraatia. Tõenäoliselt oli nende muudatuste taga mingid asjaolud mida varjati või esitati KOV'le teadlikult (või lohakusest) tegelikkusele mittevastavaid dokumente. Nende põhjal siis ilmselt ostja suutis tõestada, et midagi varjati või millegi kohta valetati. Ehk siis see ongi sisuline varjatud puudus.
Kuid projektist erinevalt ehitamine pole süüline tegevus ja selle eest ei saa hageda uus omanik ega KOV. Paljud hooned on esialgsest projektist erinevalt ehitatud aga kui dokumendid on korda tehtud siis ongi korras.

olaviv kirjutas: 03 Veebr 2025, 22:14 Paljud hooned on esialgsest projektist erinevalt ehitatud aga kui dokumendid on korda tehtud siis ongi korras.

on sul aimu mis see dokumentide korda ajamine endas tähendab eriti korteriga , kui on ilma ühistu , kaasomanike jne loata tehtud muudatused. Tihti tähendab see endise olukorra ennistamist ja seadustamise võimatust.

Eks see üldjuhul tähendab muudatusprojekti. Teiste omanikega vaja kooskõlastada siis ja vaid seda osa mis teisi mõjutab.

Soovituslik lugemine kinnisvara müüjatele.

„Kinnisvara müük pole koht ilukirjanduseks,” märkis Vasser. „Müü turvaliselt: räägi täpselt, kirjuta sisse, mille eest vastutad – ja mille eest mitte –, ning tea, kellega lepid kokku. Siis on tõenäoline, et tehing lõpeb kätlemise, mitte kohtukutsega.”

Tsitaadi allikas https://www.ohtuleht.ee/1140670/kinnisv ... -pahandust

Huvitav oleks testida, millise müügikuulutuse või -lepingu AI ühele "tõeliselt vanale elamisele" genereeriks.

madis64 kirjutas: 26 Sept 2025, 21:24 Huvitav oleks testida, millise müügikuulutuse või -lepingu AI ühele "tõeliselt vanale elamisele" genereeriks.

Väga üldise küsimuse kohta sain vastuseks:
Jah, saan aidata Müügikuulutuse puhul on hea nipp see, et sa ei pea kõiki probleeme ja puudusi eraldi üles loetlema (see on ostueelse ülevaatuse ja notariaalse ostu-müügi lepingu teema), kuid kuulutus peab olema aus, neutraalne ja mitte eksitav. Nii väldid hilisemaid süüdistusi, et midagi on varjatud.

Siin on üks turvaline ja ausa tooniga näidis kuulutus:

Müügiks korter/maja [asukoht, nt Tartu kesklinnas / väikeses alevikus]

Müüa [xx-ruutmeetrine] [korter/maja], mis asub [x-korruselises majas või krundil suurusega xx m²]. Hoone on vanem ja vajab värskendust või renoveerimist vastavalt ostja soovile.

Korteris/majas on olemas kõik põhivajadused: [toad, köök, vannituba, küte, elekter, vesi jne]. Planeering on [avaram/säilinud vana aja hõng/vajab ümberkorraldamist].

Asukoht on [rahulik / kesklinna lähedane / hea transpordiühendus / roheline ümbrus]. Läheduses [poed, kool, bussipeatus jne].

Hind: [xx €]
Kontakt: [telefon/e-post]

Oluline:

Ära kirjuta midagi, mida tahaksid, aga mis ei vasta tõele (nt „heas korras“, kui tegelikult vajab remonti).

Kui midagi on teadmata (nt tehnosüsteemide seisukord), jäta see välja või kirjuta neutraalselt „vajab ostja hinnangut“.

Kui kinnistul on kitsendusi (nt servituut, koormatis), tasub need välja tuua pigem hiljem notariaalses protsessis, aga kuulutuses ei pea neid detailsemalt lahti seletama.

Väljendid nagu „vajab renoveerimist“, „oma käe järgi kujundamiseks“ või „vanema aja maja“ jätavad ausa mulje, aga ei ava konkreetseid puudusi, mida ostja peab ise üle vaatama.

Kas tahad, et ma teen sinu kuulutuse päris valmis teksti kujul, kui annad mulle natuke infot (asukoht, pind, tubade arv, maja/korteri tüüp, seisukorra üldine kirjeldus)?

Saan joone alla tõmmata, reedel oli notar. Suht "fäntsi" üritus, panga inimene osales videosilla vahendusel.
Juristid on täiesti teadlikud nendest "varajatud puudustega" teemadest, millised ka siit foorumist läbi käinud, lepingus oligi oluline osa just selliste potentsiaalsete nõute suhtes välistuste tegemine, millega ostja pidi nõustuma.
(Mõnevõrra üllatas, et pangale ei piisanud hüpoteegiks ostuobejkti väärtusest vaid ostja olemasolevat kinnisvara koormati ka veel hüpoteegiga. Pank nõudis tehingule katet 130% ulatuses.)

A23 kirjutas: 29 Sept 2025, 12:27 ... lepingus oligi oluline osa just selliste potentsiaalsete nõute suhtes välistuste tegemine, millega ostja pidi nõustuma.

Kes need välistused sõnastas?

Sina kui müüja?
Sinu juriidiline nõustaja?
Notar?
Keegi muu?

madis64 kirjutas: 29 Sept 2025, 20:36

A23 kirjutas: 29 Sept 2025, 12:27 ... lepingus oligi oluline osa just selliste potentsiaalsete nõute suhtes välistuste tegemine, millega ostja pidi nõustuma.

Kes need välistused sõnastas?

Sina kui müüja?
Sinu juriidiline nõustaja?
Notar?
Keegi muu?

Notaribüroo jurist, sisend maakleri kaudu.

Seadus annab vaikimisi ostjale ebaproportsionaalselt suured õigused müüja kahjuks, nagu me siin kõik teame. Nendest õigustest saab ostja lepinguga loobuda, mis antud juhul ka tehti. Vastasel korral oleks tehing jäänud sooritamata.
Üks pot ostja hüppas (selgitamata põhjusel) finišisirgel alt, osaliselt seetõttu asjaga nii pikalt ka läks.

A23 kirjutas: 30 Sept 2025, 10:06 Nendest õigustest saab ostja lepinguga loobuda, mis antud juhul ka tehti.

Kas keegi teab, kuidas seadusejärgsetest õigustest algselt vabatahtlik lepinguga loobumine hilisemas vaidlustusolukorras kohtus vastu peab?

madis64 kirjutas: 30 Sept 2025, 19:28

A23 kirjutas: 30 Sept 2025, 10:06 Nendest õigustest saab ostja lepinguga loobuda, mis antud juhul ka tehti.

Kas keegi teab, kuidas seadusejärgsetest õigustest algselt vabatahtlik lepinguga loobumine hilisemas vaidlustusolukorras kohtus vastu peab?

Selles küsimuses usaldaks pigem juriste kui Ehitusfoorumit. Pretensioonide esitamiseks on aega 3 aastat, eks näis.

Varjatud puuduste otsimine on mingiks moehaiguseks saanud. Töökaaslane rääkis, tal tuttaval müügist tükk aega möödas, aga ostja üritab väsimatult edasi. Mitu kohtuvaidlust lahenenud küll müüjja kasuks, aga aega ja närve siiski raisatud. Ostja proovib leida järjest ja järjest uusi asju, mille kohta pretentsioone esitada! Antud juhul oli küll tegu maja, mitte korteri, müügiga.

Usaldaks vaid üht - mida rohkem ost-müügil puuduseid pähe tuleb, seda vettpidavam. Isegi kui puudus on väljamõeldud. (N:. kassikusi....)

A23 kirjutas: 01 Okt 2025, 08:14 Selles küsimuses usaldaks pigem juriste kui Ehitusfoorumit.

Ära alahinda foorumlaste poolt pakutud juriidilisi nüansse, mis esialgu võivad tunduda mõtetutena! Vahest ei tule isegi juristid mõne foorulaste poolt pakutud nüansside peale.

A23 kirjutas: 01 Okt 2025, 08:14
Varjatud puuduste otsimine on mingiks moehaiguseks saanud. Töökaaslane rääkis, tal tuttaval müügist tükk aega möödas, aga ostja üritab väsimatult edasi. Mitu kohtuvaidlust lahenenud küll müüjja kasuks, aga aega ja närve siiski raisatud. Ostja proovib leida järjest ja järjest uusi asju, mille kohta pretentsioone esitada! Antud juhul oli küll tegu maja, mitte korteri, müügiga.

Maakleritel on juba oma andmebaas, kus on kirjas igasugused imelikud tegelased. Pullile on tõenäoliselt hoogu juurde andnud see, et kohtulahendid on miskipärast muudetud anonüümseteks. Vastasel korral saaks võtta ette Riigiteataja, kohtulahendite otsing, nimi sisse ja asi selge, et tehingukanditaat on sarikaebaja. Oleks talle ka märk kogu eluks või seniks, kui kohtulahendeid avalikult näidataks.
Teine, mis igasugustele imelikele hoogu lisab, on haldusmenetluses kaebaja poole varjamine teise poole eest. See on täiesti arusaamatu käik ametiasutustes.

Urmas kirjutas: 01 Okt 2025, 22:58

A23 kirjutas: 01 Okt 2025, 08:14 Selles küsimuses usaldaks pigem juriste kui Ehitusfoorumit.

Ära alahinda foorumlaste poolt pakutud juriidilisi nüansse, mis esialgu võivad tunduda mõtetutena! Vahest ei tule isegi juristid mõne foorulaste poolt pakutud nüansside peale.

Ütleme nii, et kirja said reaalselt ette tulla võivad asjad. Läbiv joon oli võimalikult ausalt kõik ära kirjeldada, midagi ilustamata. Nt korter on koheselt elamiskõlblik, aga vajab kap remonti. Mida ei saa teada, seda ei tea ja nii kirja sai. Nt kuna tegu pärandvaraga, siis kas naabrid on lärmakad või mitte, ei olegi ju müüjal võimalik teada. Nt registris puudus remondijärgne kasutusluba, siis selle hankimise tagantlükkamine (läbi ühistu) läks ka ostjale soovitusena.
Kui mingi keiss peaks tekkima, siis vaevalt Ehitusfoorum seda appi lahendama tuleb