Ruumide müük?

[Urmas]

Küsimus targematele- millised on KÜ või juhatuse kohustused/volitused KÜ-le kuuluvate, kuid mittevajalike ruumide võõrandamisel/müümisel? Kas juhatus KÜ nimel võib teha müügiotsuse a) ainult juhatus ilma üldkoosoleku otsuseta, b) kaasomanikke üldkoosolekul informeerima plaanist ja üldkoosoleku nõusolekul või c) juhatus on kohustatud välja kuulutama enampakkumise. Ise arvan, et oleks pidanud välja kuulutama enampakkumise, sest võib-olla see oleks olnud kasulikum KÜ majanduslikule seisule, kuid antud juhul müüdi ruum suunatud pakkumisega pakkuja hinnaga(?).
Et ei tekiks esitatud küsimuse valestimõistmist, siis ise ei olnud ega ei oleks olnudki huvitatud sellest ruumist, kuid praegu pandi lihtsalt üldkoosolekul fakti ette, et selline müük on toimunud. Kui seaduslik on selline käitumine?

[Kalvis]

Selle kohta oli kohtulahend olemas, ühistu eksis üldkoosoleku protokolli koostades (enne üldkoosolekut oli tähtkirjaga teade tehtud), 3 kuu jooksul anti ühistu liikme poolt kohtusse ja ühistu kaotas.
Kohtulahendit lugedes jäi mulje, et ühistu võib vara müüa, kuid peab olema korrektselt läbi üldkoosoleku vormistatud. Ja kehtis see 2/3 osa nõue + muud nõuded.

[Roland66]

Pööningukorrus nõuab üksmeelt http://www.ap3.ee/?PublicationId=31503E ... lid_394401
Siim Sultson
07.05.2008 00:00

Kui eramus piisab katusekorruse rajamisel ehituslike dokumentide hankimisest, siis kortermajas tasub eskiis- ja ehitusprojektile võtta ka kõigi korteriomanike allkirjad.
Kalamajas oma korteri majar...

"Tegime pööningu ja keldri kohta notariaalse kasutuskorra lepingu, edaspidi plaanime mõttelised osad reaalosadeks muuta, siis peaksid need lisapinnad olema ka automaatselt reaalosadesse kuuluvad," selgitas Kalamajas 20. sajandi alguse kahekorruselise puitmaja pööningu väljaehitamise sujumist elanik Inge Mehide.
Ühed said pööningule, teised keldrisse

Majas tagas täieliku üksmeele elanike võimalus laiendada ülemised kortereid pööningule ja alumised keldrisse. Tulemusena saabki igaüks midagi käegakatsutavat.

"Pabereid ajas ühistu ligi pool aastat, pööningut ehitan välja septembrist," lisas juba viimistlustöödele pühendunud Mehide.

Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja Urmas Mardi tõdes, et kui katusealune ruum täis ehitatakse, siis tahab ka seda keegi endale. Et pööning kuulub kõigi korterite kaasomandisse, siis tuleb saada kõigi korteriomanike nõusolek.
Protsessiva kaasomaniku saab kaevata kohtusse

Tema seletusel võibki just siin peituda pööningu katusekorruseks väljaehitamise põhiline pidur.

Kui pärast vaidlusi on üks korteriomanik ikka vastu, siis saab ühistu teda hageda kohtus korteriomandiseaduse paragrahv 8 põhjal.
number

20 päeva jooksul saab korralikult vormistatud arhitektuurse eelprojekti põhjal kätte pööningu väljaehitamise ehitusloa.

"Tihti minnakse väljapressimise teed ja oodatakse rasvast ümbrikku," kirjeldas Mardi ehitusbuumiaegset vastuseisu kujutavat moetrikki.

Et selliseid asju ennetada, soovitas ta ühistul lasta pööning ja selle võimalused kinnisvaraekspertidel ära hinnata - siis kujuneb väljaehitamise soovidele argumenteeritud alus. Sellele võiks vastuolija vastata kirjalikult ja argumenteeritult.

Samas paneb ta väljaehituse ihalejatele südamele, et ettevõtmine oleks tõesti kõigi korteriomanike huvides.

Näiteks saab ülejäänud maja pööningupinna uue omaniku arvel hüvena uue katuse, tehnosüsteemide remondi või maja korrastamise muul moel.

Tallinna linnaplaneerimise ameti ehitusjärelevalve teenistuse direktor Rain Seier soovitaski kortermaja pööningu väljaehitamist alustada just kõigi kaasaomanike kirjaliku nõusoleku saamisest, muidu pole muude dokumentide väljaajamisele mõtet hakata aega raiskamagi. Eramute puhul võib kohe alustada ehitusloa taotlemisest.

Kuna pööningu väljaehitamine on hoone põhikonstruktsioonide muutmine, siis läheb ehitusluba vaja igal juhul.

Liiatigi muutub ju senise külma pööningu tuulutus katusealuste elamispindade valmides sootuks teistsuguseks.

Esimese sammuna soovitab ta lasta teha eskiisprojekti, mille peale võikski koguda kõigi kaasomanike nõusolekut kinnitavad allkirjad. Eskiisprojekt tuleb viia piirkonna arhitektile näitamiseks.
Miljööaladel ole valmis muinsuskaitse piiranguteks

Arhitektuurse eelprojekti tegemiseks annab omavalitsus projekteerimistingimused kuni poole kuuga.

Tingimuste põhjal võidakse nõuda miljööalasse jääva maja puhul muude kooskõlastuste hulgas ka muinsuskaitse oma.

Vigadeta arhitektuurse eelprojekti puhul saab ehitusloa kätte 20 päeva jooksul. Muidu hakkab projekt pingpongipallina vigadelappimiste tuules omavalitsuse ja projekteerija vahel aega neelama. "Kui projekt on korras ja ehitusluba olemas, võib töödega alustada kasvõi homme," lisas Seier.

Tööde alustamisel tuleb esitada omavalitsusele tööde alustamise teatis kolme tööpäeva jooksul.

Samas hoiatas Seier, et väljaehitatud pööningule peab kasutusluba taotlema iga kaasomanik eraldi.
Kommentaar
Lembit Sõmer
ehitusekspert

Kui puitsõrestikhoones pööningut välja ehitatakse, on asi ehitustehniliselt sandim. Kui tegemist on palkseinte, plankseinte või kivimüüridega, siis on asi lihtsam.

Näiteks möödunud sajandi alguse lihtsakoelised sõrestikseintega puumajakesed võivad olla üsna nõrgad, seevastu 1930. aastatel valminud kivitrepikojaga nn Tallinna majad on väga tugevad.

Pööningule korruse tegemisel tuleb viimane prussi- või palgivöö üle vaadata.

Katusekonstruktsiooni muutmisel võib kasutada ka 5 × 15 cm ristlõikega prusse, kuid nende kinnitamisel ei tasu vaid kruvidele ja naeltele lootma jääda.

Kindlasti on vaja kasutada läbivaid polte.

Kui sa töömeestele peale ei käi, siis nad liidavadki prussid omavahel nurgikute ja kruvikestega ning konstruktsioon saab vedel.

Lisaks võib selline konstruktsioon tormiga lahti tulla.

Katuse kaldpinnale tuleks kindlasti panna soojustust 25 cm. Soojajuhtivus peab olema 0,25. Nõukogude ajal loeti heaks juba soojajuhtivust 1,6.

Samas, meie kliima tingimustes pole plekk-katuse alla mingit kilet vaja - see ajab katusealuse umbe ja ajapikku tekib ikkagi kondensvesi, mis ajab kõik mädanema.

Tagada tuleb katusekattealune tuulutus räästast sisse ja katuse harja otstest välja. Siis kaob kõik toasisene niiskus ja tuulutus sarnaneb tavalisele külmale pööningule.
pane tähele

Taotle kaasomanike nõusolek.
Lase teha eskiisprojekt.
Taotle linnaosavalitsuse nõusolek.
Taotle kohalikust omavalitsusest projekteerimistingimused.
Lase teha arhitektuurne eelprojekt.
Taotle kooskõlastused päästeametist, miljööalal ka muinsuskaitsest.
Taotle kohalikust omavalitsusest ehitusluba.
Lase teha ehitusprojekt.
Ehituse alustamisel teavita kolme tööpäeva jooksul kohalikku omavalitsust.
Taotle kasutusluba (kortermajas iga kaasomanik ehk korter eraldi).

mis on mis

eskiisprojekt - hoone ja pööningu ilmet, ruumilisi mahte ja ruumide jaotust kajastav arhitektuurne projekt
arhitektuurne eelprojekt - pööningu ilmet, linnaruumilist mõju, ruumiprogrammi, tehnosüsteeme seletuskirjaga arhitektuurses mõõtkavas kajastav tööjooniste kogum
ehitusprojekt - pööningu insenertehniliste arvutustega ja konstruktsioonide kirjalike ehitusjuhistega detailses mõõtkavas tööjooniste kogum

[maik]

Roland kirjutas=Katusekonstruktsiooni muutmisel võib kasutada ka 5 × 15 cm ristlõikega prusse, kuid nende kinnitamisel ei tasu vaid kruvidele ja naeltele lootma jääda.

Kindlasti on vaja kasutada läbivaid polte.

Kui sa töömeestele peale ei käi, siis nad liidavadki prussid omavahel nurgikute ja kruvikestega ning konstruktsioon saab vedel.

Lisaks võib selline konstruktsioon tormiga lahti tulla.

Katuse kaldpinnale tuleks kindlasti panna soojustust 25 cm. Soojajuhtivus peab olema 0,25. Nõukogude ajal loeti heaks juba soojajuhtivust 1,6.

Samas, meie kliima tingimustes pole plekk-katuse alla mingit kilet vaja - see ajab katusealuse umbe ja ajapikku tekib ikkagi kondensvesi, mis ajab kõik mädanema.

Tagada tuleb katusekattealune tuulutus räästast sisse ja katuse harja otstest välja. Siis kaob kõik toasisene niiskus ja tuulutus sarnaneb tavalisele külmale pööningule


Üldiselt on kogu see pikk tekst aru-saadav ja hoomatav aga mõningad arusaamad on väärad ja kuuluvad vastu-vaidlemisele, nagu polt ühendused, 250 soojustus, plekk-katuse alla kile.
Kõik katused on ainulaadsed ja pole ühest reeglit mis kehtiks kõigile. St. polt-ühendused paigaldatakse projekti, mitte foorumist saadud soovituse järgi, 250 soojustust=suvilaga, kile plekk-katuse all sõltub väga palju asjaoludest jne.

[Roland66]

Pööninguseadus õpetab renoveerijaid kohtus käima
Anne Oja
05.05.2006 00:00

Riigikogu võttis eile vastu seaduse, mis õpetab korteriomanike enamust kohtus nõudma maja renoveerimist pööningute ja keldrite väljaehitamise kaudu.
Rene Pergi juhitav OÜ Katus...

Seadus täpsustab, mis tingimustel otsustab kohus notariaalse nõusoleku andmise korteriomandi juurde kuuluva kaasomandi võõrandamiseks, kinnistusraamatu kande tegemiseks ja lisakorterite väljaehitamiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Senini pidid vabatahtlikult notari juurde ilmuma ja kaasomandi väljaehitamisega nõustuma kõik omanikud.

OÜ Katusekorter juhataja Rene Perk ütles, et tunneb otsuse üle heameelt, ning lubas pärast seaduse jõustumist koostada lihtkirjalikud pretensioonid, et need pööningukorterite eitajatele tähitud kirjaga saata. Selliseid maju, kus korteriomanike vähemus enamuse tahte vastaselt renoveerimist takistab, on üle 10 aasta pööninguid välja ehitanud OÜ Katusekorter klientide hulgas praegu kaks.

"Ma arvan, et põhimõtteliselt pole neil võimalik kohtus võita," sõnas Perk vastaste kohta ja lisas: "Loodan, et esimese astme kohtulahend on notaris allkirja eest."

Pergi kogemusel on katusealuse väljaehitamise vastu peamiselt need korteriomanikud, kes elavad viimasel korrusel ja sooviksid ise oma elamist laiendada, või kes kinnisvaraarendajalt lihtsalt raha välja pressivad. Näiteks on Perk kohanud inimesi, kes oma nõusoleku eest soovivad saada lausa eraldiseisvaid kortereid.

Brem Kinnisvarahoolduse juht Vello Mäesepp ütles eile: "On väga hea, et kaks kolmandikku otsustab." Ta lisas, et ei usu korteriomanike vähemuse tugevat vastuseisu enamuse otsusele või nende soovi end kohtus kaitsta.

Mäesepa sõnul pannakse korteriomanikud lihtsalt fakti ette, kas võtta maja renoveerimiseks pangalaenu või teha samad tööd ära kaasomandis ruumide korteriteks ehitamise kaudu. "Väga palju oleneb muidugi sellest, kes inimestele olukorda selgitab," märkis Mäesepp. "Kui läheb koolipingist tulnud pojakene, siis on see läbikukkunud mäng."

Riigikogu majanduskomisjoni aseesimees Sven Sester ei usu, et korteriomanike vähemusega sõdimise kulutused ületavad ühistule tekkivat potentsiaalset tulu. "Küll olen nõus sellega, et protsessid võivad venida võimalike kohtukaasuste tõttu. Igal juhul peab nüüd eitaval seisukohal olev ühistuliige selgelt põhjendama, miks ta vastu on."

Justiitsministeeriumi eraõiguse talituse juhataja Kaupo Paal sõnas, et pööningu- ja keldrikorruste väljaehitamise seadust ei andnud enam lihtsamaks teha, kuna eraomandi kallale minev seadus ohustas niigi põhiõigusi.

Samas tuleb arvestada, et kaasomandit ei saa ümber kujundada, kui see kas või ühte korteriomanikest liigselt kahjustab. "Ühe korteriomaniku omandiõiguse kahjustamist ei saa õigustada see, et seda enamus korteriomanikest soovib - näiteks 80%," selgitas Paal.

Korteriomandite puhul kaasomandiga seonduv kohtupraktika seni puudub.
seadus seab neli vältimatut tingimust

* Kui korteriomanikuga ei saavutata notariaalset kokkulepet kaasomandi võõrandamiseks ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks, võib seda nõuda kohtus vaid juhul, kui: 1) kaasomandi võõrandamise ja korteriteks väljaehitamisega ei kahjustata liigselt korteriomaniku huve;
* 2) korteriühistu üldkoosolek otsustas kaasomandi võõrandamise ja korteriteks ehitamise 2/3 häälteenamusega;
* 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa väärtusele võõrandamise hetke seisuga;
* 4) kaasomandi võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule välja rahas või kulutatakse mõistlikult maja korrashoiuks või parendamiseks

[maik]

Kõik see on ilus kena jutt ja kindlasti vajalik, aga lühidalt kuulub see valdkonda nimega juura.
Millised ühendused,konstruktsiooni läbimõõdud, kui palju soojustust ja kile vajadus plekk katuse alla kuuluvad vaieldamatult spetsiifilisse ehitus-valdkonda nimega projekteerimine.
ST, et seadust, mis konkreetselt kohustab ja reguleeriks, kes kui palju mida paneb ja kas peab üldse panema, ja kui isegi peab, kes vaevub kontrollima jne. ei eksisteeri ja kui keegi viitabki olemasolevale EhiSe le. siis ma naeraksin selle hambutu seaduse üle.

[Roland66]

KOS § 8-1 lg 1 Korteriomanik võib nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist.

(2) Kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist juhul, kui on täidetud kõik järgmised tingimused:
1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve;
2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest;
3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga;
4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.

(3) Kui käesoleva paragrahvi lõike 2 punkti 4 kohaselt ei maksta võõrandamisest saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus.

(4) Kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kinnistusraamatu kande tegemine eeldab ehitusloa olemasolu, võib korteriomanik kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust.

[Urmas]

Kuigi vahepeal kiskusid vastused minu küsitust mööda, aga las olla, võb-olla kellegi jaoks vajalik info.
Kas sain õigesti aru, et KÜ oleks kõigepealt pidanud saama üldkoosoleku nõusoleku, kuid jääb küsimus, kes määrab hinna ja otsustab selle üle, kas see on õiglane või mitte.

[Kalvis]

Kõige esmane on tõesti KÜ üldkoosoleku nõue, ilma selleta ei tohigi müüa. Kuid siin on tõesti üks aga - edasine on suuresti omandivormi ja põhikirja küsimus, kui palju peab olema poolthääli tehingu teostamiseks. Kindlasti võib müüa 100% nõusolekuga.