Kulude jaotamisest kortermajas e. kommunismi lõpp

[Kalvis]

Paljud sellist liiki küsimuste vastused on tegelikult kirjas ühistu põhikirjas ning siin foorumis ei saagi keegi täpselt vastata, kui ei tea konkreetse ühistu põhikirja. Põhikirjas on sätestatud üldkoosoleku kutsumine, hääletamised jne. asjad, mõnikord on täpsustatud kutsete väljajagamine ja otsuste teavitamine. Oletada võib, et need asjad olid korras.
Mitmed tüüpjuhtumid on seaduses mainitud, kuid seal on tihti viide, et kui põhikiri ei sätesta teisiti.
Seega kuidas pidi teavitamine olema, loe oma ühistu põhikirja. Arvatavasti teavitamine oli õieti tehtud (tüüpjuhus on 2 nädalat enne koos punktidega seinal) Kui koosolekul hääletati vaid neid punkte siis on kõik seaduslik, aka e-post ja eravestlustes muu rääkimine ei puutu asjasse. Nende teadetega pole midagi teha. Kui koosolekul ilmus välja teine päevakava siis võeti need punktid vastu või mitte, kuid neid saab 3 kuu jooksul kõike lihtsalt mittevaralise hagina tühistada, peale kolme kuud reeglina mitte (peab olema väga mõjuv põhjus).
Kui nüüd üldkoosolekul hääletati üht aga kirja pandi teist siis on see protokolli võltsimine. Aga sa pead ise suutma selle asja ära tõestada, kas siis kohapeal olnud tunnistajatega või muude asitõenditega (aka näiteks üldkoosolekul videosalvestised, protokollide pildistamised jne.). Kui tõestada ei suuda siis shit happens, teinekord võta kaamera üldkoosolekule kaasa ja pildista teadetahvlil ülespandud koosoleku kutseid.
Ja ikka ja alati - kohe peale üldkoosolekut tuleb küsida protokolli koopiat. Kui seda ei anta suulise küsimise peale, siis tähtkirjaga, sellised asjad võtavad himu võltsida protokolli kiiresti ja panevad juhatuse mõtlema korrektsemale vormistamisele.

[Roland66]

Meil pandi kulude jaotus kodukorda ja väidetakse, et kodukorra muutmiseks ei pea kohal olema 51 % omanikest. Piisav väidetavalt üldhäälte enamusest. Nüüd ongi küsimus, kas üldse on seaduslik selle punkti määratlemine ja muutmine kodukorraga.

Koosoleku kutsel mis hiljem saadeti, on see punkt kirjas. Kui paberil kutse sain, siis vist mitte. Aga kutset pole alles nii või naa.

KÜS § 4 lg Lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule sätestatakse korteriühistu põhikirjas veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Sinu juhatus arvas end olevat väga kaval, kuid nii lihtne see ikkagi ei ole, et panen paberile kõik, mis pähe tuleb.

Kodukorraga võib seda stestada, kui too on põhikirja lahutamatu osa, aga siis ikkagi on tarvis 51% korteriomanike nõusolek. Kuluder jaotamist muulu viisil, kui see on ruutmeetrite alusel, saab teha ainult kõikide korteriomanike nõsolekul.

[enamus]

...sellised asjad võtavad himu võltsida protokolli kiiresti ja panevad juhatuse mõtlema korrektsemale vormistamisele...

....või siis hakatakse regulaarselt uputama sinu korterit, et üksmeelses kolhoosis oleks lõbus elada...

[Kalvis]

...Kui pildistama hakkasin protokolli (ja koosolekut filmima) siis juhatus lubas füüsilisi arveteõiendamisi kui peaksin kohtus edukas olema....

[Roland66]

Artikkel vene keeles.

http://rus.delfi.ee/daily/virumaa/virus ... d=57644564

[kommunismi lõpu soovija]

Rääkisin oma KÜ juhatuse liikmega. Ta tegi üllatunud näo pähe ja teatas, et tema arust maksavad kõik korteriühistud reservfondi korteri tüki pealt, et tema ei tea ühtegi teisel moel maksvat korterit. Palus saata nimekiri korteriühistutest kes maksavad m2 alusel....

[Busta]

Lisan ühe targa ja õpetatud mehe artikli.
......

6) Samal ajal aga tõuseb allokaatorite kasutamisel tunduvalt naaberkorterite ehk nn. doonorkorterite küttearve, kus kumbki korter peab alandatud sisetemperatuuriga korterile peale maksma vastavalt temperatuuri alandamisele:

a) +18oC puhul 208/2 = 104 krooni, kokku küttearve 640 + 104 = 744 krooni ehk 116% tegelikust tarbimisest.
b) +16oC puhul 348/2 = 174 krooni, kokku küttearve 640 + 174 = 814 kr ehk 127% tegelikust tarbimisest.

Nii, kogu selle pika teema point oli ju selles, et allokaator ei kajasta tegelikku küttekulu ning võimaldab maksta vähem, kui korteri temperatuur on langetatud 16-18 kraadini.

sinnamaale ma targa mehega nõustun, kuid p.st 6 edasi aga mitte. Seal üritatakse endale vastu rääkima hakates väita, et naaberkorteritel oma "külma" naabri kaudse kütmisega küttearve paratamatult tõuseb,

Aga kus ta siis tõusta saab, kui kõigis teistes korterites on samuti paigaldatud allokaatorid

Kui allokaator vaieldav kasutegur seisneb selles, et see võimaldab maksta tegelikult tarbitust vähem, siis kehtib see printsiip ju kogu majale ning kuna soojus liigub vabalt terve maja (mitte üknes kahe korteri) ulatuses, peaksid nn doonorkorteriteks olema mitte üksnes naabrid, vaid kõik ülejäänud maja korterid (üks doonor kütab teist doonorit jne), kes aga on ennast samuti allokaatoriga doonoriks hakkamise eest kaitsenud.

Seega palun selgitage mulle lollile, mis point selle targa mehe jutus siis on? Kõik kiidavad, kuid mina ei saa aru..

[rokikas]

.....paigaldada radiaatorite ette torudele reguleerventiilid (kui neid seal veel ei ole) ja radiaatoritele endile panna külge individuaalsed küttekulu mõõturid (allokaatorid). Kütte eest maksmine toimubki siis juba mõõturi näitude alusel.

Seejuures kangekaelselt ei taheta arvestada sellega, et individuaalne soojuskulu mõõtur mõõdab ainult seda soojushulka, mida saadakse otse küttesüsteemist ja jätab arvestamata soojuse, mis kandub üle kõrvalkorteritest.

5) Kui aga paigaldada elamus kõigile radiaatoritele individuaalsed soojuskulu mõõturid, saab korteris temperatuuri alandada, piirates soojuse võtmist küttesüsteemist ja maksta kütte eest ainult allokaatori näidu alusel. Et allokaator aga naaberkorteritest tulevat soojushulka ei registreeri, siis on allokaatori järgi vajalik tasuda....

Edasi arutletes näeme, et kui korteris kütte täiesti välja lülitada (allokaatori näit null ), hoiavad naaberkorterid vaadeldava korteri sisetemperatuuri +14o…+15o vahemikus! Natuke jahe, aga maksta kütte eest ka ei ole vaja.




6) Samal ajal aga tõuseb allokaatorite kasutamisel tunduvalt naaberkorterite ehk nn. doonorkorterite küttearve, kus kumbki korter peab alandatud sisetemperatuuriga korterile peale maksma vastavalt temperatuuri alandamisele....

Lähen külma talve eest taisse peitu (või olen kokkuhoidlik karvase seljaga ning kasukaga pensionär) ja lahkudes keeran oma korteris radikad kinni. Kütte eest maksma ei pea aga korteris ikka +15. Selle maksad kinni sina kui minu naaber kes hoiad omas korteris + 22.

[Külaline]

See viimane näide on ekstreem. Isegi seda pole vaja. Oletame et kõik on ausad. Kõigil on ühesuurused korterid. Kõik hoiavad korteris 22C ja vabaõhuüritusi ei korralda. Ikkagi on allokaatori näidud erinevad. Miks? -jääb koduseks järelemõtlemiseks.
Imelik.

[Juhuslik lugeja]

Just ekstreemselt ja "puust ja punaselt" ehk stiilis "kirves ei ole mänguasi, raiu see endale pähe" peabki hallile massile asju selgitama.

Mingi idee küttekulude vähendamiseks kah, kindlasti ei ole mina esimene, kes selleni on jõudnud, aga siin arutelus ei märganud.

1. Radikatele plommitavad termoregulaatorid max temp 22oC (või midagi muud ühisel kokkuleppel)
2. Küttekulude jaotus m2 järgi vastavalt maja arvestile.

Kokkuhoid tuleneb kõigi ühisest pingutusest. Või siis liigsest tarbimisest loobumisest. Plommiminene vajalik liigtarbimise harrastajate ja hajameelsete(mina nende hulgas ohjeldamiseks

[Roland66]

See viimane näide on ekstreem. Isegi seda pole vaja. Oletame et kõik on ausad. Kõigil on ühesuurused korterid. Kõik hoiavad korteris 22C ja vabaõhuüritusi ei korralda. Ikkagi on allokaatori näidud erinevad. Miks? -jääb koduseks järelemõtlemiseks.
Imelik.

Küttekulu on nendel korteritel suurem, mis asuvad viimasel või esimesel korrusel, otsakorterid, kuna neil on suurem välispind, mille kaudu soojus eraldub. Too alkolaator mõõdab ainult radiiatorist eralduva soojuse hulga.

[Külaline]

Vastus õige, lisaks toimib see "doomino efektina" maja sisemusse (mida kaugemal välispiirdest jne.). Aga see ei olnud siinkohal vist teemaks, vaid kohtulahendid kulude jagamisest?
Imelik

[essa]

Kas keegi teeks mulle nüüd siis puust ja punaselt selgeks- kas küttekulude jagamine muul viisil kui m2 järgi on seaduslik või mitte?
Kui ma sellega nõus ei ole- kuidas ma siis pean käituma?

[Külaline]

Kas keegi teeks mulle nüüd siis puust ja punaselt selgeks- kas küttekulude jagamine muul viisil kui m2 järgi on seaduslik või mitte?
Kui ma sellega nõus ei ole- kuidas ma siis pean käituma?

Kirjuta/helista neile, millegipärast arvan, et nad on suhteliselt pädevad http://www.ekyl.ee/ .
Urmas

[Roland66]

KOS § 13 lg 1 Korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel.

KÜ ei ole omanik ja kaasomandiga seotud küsimusi saavad otsustada ainult kaasomanikud e. korteriomanikud.

[essa]

Kui mina kui korteriomanik üldkoosolekul selle otsuse vastu hääletasin- kas siis meie majas ei tohi küttekulusid jaoturite alusel jagada?
Kas kõik korteriomanikud peavad sellise otsuse korral poolt hääletama või piisab tavalisest häälte enamusest.

[Roland66]

http://www.tarbija24.ee/599754/kes-kait ... istu-eest/

Kes kaitseb korteriomanikku korteriühistu eest? (4)
16.10.2011 13:26

Korteriühistuseaduse kohaselt pole korteriühistu ülesandeks arvestada oma tegevuses üksikute korteriomanike huvidega, vaid tegutseda üksnes korteriomanike (korteriühistu liikmete) ühiseid huve silmas pidades.

Ühised huvid on teatavasti väga lai mõiste. Pahatihti ei vaevutagi korteriühistutes selle piire ja korteriühistu volituste seoseid omavahel analüüsima, ning probleemid «lahendatakse» korteriühistu üldkoosolekul põhimõttel «enamuse otsus = ühine huvi».

Tegelikkuses olukord siiski nii pole – ka õiguslikult on võimalik tõmmata selge piir korteriühistu õiguste ehk ühiste huvide ja korteriomanike õiguste vahele.

Keeruline seadusandlus

Sagedasemad juhtumid, kus korteriühistud korteriomanike õigustest teerullina üle sõidavad, on seotud korteriomanike kaasomandis olevatel kinnistutel asuvate parkimiskohtade väljajagamisega, üldkasutatavate pindade väljaüürimisega, korterelamu olulise ümber-, peale- või juurdeehitamisega ning tasu kogumisega suuremahuliste, kortermaja muutvate tööde eest, millega korteriomanik ei ole nõustunud.

See, et korteriomandiseadus niisuguse tegevuse ilma korteriomaniku nõusolekuta keelab, on loomulik, kuid kahjuks ei pööra sellele tähelepanu mitte üksi suur osa korteriühistutest, vaid pahatihti ka kohaliku omavalitsuse ja riigiorganid, kes toetavad korteriühistute ebaseaduslikku tegevust rahaliselt, väljastades ehituslube või siis 13. augustil 2011 ajalehes Postimees kirjeldatud näite puhul ka munitsipaalpolitsei kaudu oma õiguste eest seisvate korteriomanike suhtes väärteomenetlust algatades.

Peamise põhjusena, miks korteriühistud üksiku korteriomaniku õigusi pahatihti ignoreerivad, tuleb kindlasti nimetada seda, et ei olda kursis korteriomandite valitsemist reguleerivate õigusaktidega.

Samuti on põhjust visata kivi ka seadusandja kapsaaeda, kelle loodud korteriomandi valitsemise regulatsioonide süsteemi ülesehitus on sedavõrd keeruline (korteriomandi valitsemine toimub kuue seaduse koosmõjus), et korteriühistu juhtorganitele on selle valguses kõikide seadusenüansside mittetundmist raske ette heita.

Vaatame seadused üle

Piir, kus lõpeb korteriühistu otsustusmaa ning algavad korteriomanike õigused, mida ei tohi demokraatliku otsustusprotsessiga piirata, läheb kortermaja võlaõiguslike ja asjaõiguslike omadustega küsimuste vahelt.

Vastates artikli pealkirjas toodud küsimusele, on ilmselge, et enda õigusi peavad eelkõige kaitsma korteriomanikud ise. Arvestades samas, et korteriomanike õiguste rikkumine pole Eestis enam ammu üksikjuhtum, vaid pigem reegel, oleks kindlasti asjakohane, et justiitsministeerium vaataks kriitilise pilguga üle ka õigusaktid, mille ülesanne on luua õigusraamistik, kus tunneksid end ühtmoodi kindlalt nii korteriühistud kui ka korteriomanikud üksikult.

Andry Krass on on kaitsnud õigusteaduse magistrikraadi teemal «Korteriomandi valitsemise regulatsioon korteriomandiseaduses».

KELLEL MILLISED ÕIGUSED?

Korteriühistu pädevuses on üksnes olemasoleva kortermaja valitsemisega tegelemine, mille hulka kuuluvad näiteks sellised küsimused:

korteriomandi kasutamiseks vajalike teenuste ostmine;
korteriomandi säilitamine, remont;
korteriomandi ohutuse tagamine;
sihtotstarbeliste maksete kogumine, mis on vajalik kortermaja säilitamiseks.

Korteriomanikel on ainuotsustusõigus selliste küsimuste üle, millega muudetakse kaasomandis oleva kinnistu (sh kortermaja) kasutuskorda või muudetakse sellel asuvaid ehitisi. Juhul kui kõik korteriomanikud pole kavandatavate muudatustega nõus, siis muudatusi teha ei tohi.
Näiteks on korteriomanikel ainuotsustusõigus järgmistes küsimustes:

kortermaja ümber- (ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide, välisilme muutmine jne) ja juurdeehitamine;
kortermaja üldkasutatavate ruumide väljaüürimine ja nende sihtotstarbe muutmine;
kinnistul asuvate rajatiste (näiteks parklad) kasutuskorra muutmine;
kortermaja tavapärastest majandamiskuludest suuremate maksete kogumine.

Allikas: Andry Krass, Eesti Kinnisvarahalduse OÜ

[Roland66]

Kui mina kui korteriomanik üldkoosolekul selle otsuse vastu hääletasin- kas siis meie majas ei tohi küttekulusid jaoturite alusel jagada?
Kas kõik korteriomanikud peavad sellise otsuse korral poolt hääletama või piisab tavalisest häälte enamusest.

Ei tohi jagada jah, kuid sinu juhtumi puhul pead sa kohtusse pöörduma, kuna KÜ juhatust sinu argumendid nind seadus ei huvita.

[rokikas]

Korteriomanikel on ainuotsustusõigus selliste küsimuste üle, millega muudetakse kaasomandis oleva kinnistu (sh kortermaja) kasutuskorda või muudetakse sellel asuvaid ehitisi. Juhul kui kõik korteriomanikud pole kavandatavate muudatustega nõus, siis muudatusi teha ei tohi.
Näiteks on korteriomanikel ainuotsustusõigus järgmistes küsimustes:

kortermaja ümber- (ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide, välisilme muutmine jne) ja juurdeehitamine;
kortermaja üldkasutatavate ruumide väljaüürimine ja nende sihtotstarbe muutmine;
kinnistul asuvate rajatiste (näiteks parklad) kasutuskorra muutmine;
kortermaja tavapärastest majandamiskuludest suuremate maksete kogumine.

Nii jäävad enamused renoveerimised tegemata sest vähegi suuremas majas leidub üks oinas kindlasti kes puhtalt põhimõtte pärast on kõigele uuele vastu.

[Roland66]

Leidsin ühe kirja EKHHL kodulehelt, kiri on täis juriidlilisi kirjaoskamatusi, Nood herrad julgevad kehtestada kinnisvara korrashoiu standardeid, ise tundmata kõige elemaentaarsemat seadust, millega puutub kokku üks kinnisvarahaldur. Kiri on ise järgmine:


Austatud justiitsminister Kristen Michal               10.10.2011 nr K-047
Ärakiri:
Austatud majandus- ja kommunikatsiooniminister Juhan Parts
Austatud Riigikogu majanduskomisjon



MÄRGUKIRI
Korteriomandi valitsemise ja ehitiste korrashoiu regulatsioonide reformimise vajalikkusest

Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit (EKHHL) pöördub Teie poole seoses murega, mis on ajendatud korteriomandi valitsemise ja ehitiste korrashoiu regulatsioonide puudustest.
Korteriomandiseadusest
Märksõnadeks, mis meie hinnangul iseloomustavad korteriomandi valitsemise regulatiivse keskkonna puuduseid, on korterelamute kaasajastamise takistamine, korteriomanike diskrimineerimine korteriomanike poolt valitud valitsemisvormi järgi ning õiguslik regulatsioonide rägastik, millest korteriomanikul ei ole ilma professionaalse õigusalase abita võimalik aru saada.
Nimetatud probleemid on sedavõrd ulatuslikud, et üksnes kosmeetiliste muudatustega ei ole võimalik neid lahendada ning vajalik on läbi viia kõiki korteriomandi valitsemise regulatsioone hõlmav reform. Oleme seisukohal, et täna kehtiva regulatsiooni kõige suuremaks puuduseks on korteriomandiseaduse §-s 8 sätestatud dualistlik korteriomandi valitsemiskord, mis süvendab üha enam korteriomanike ebavõrdset kohtlemist ning takistab Eesti elamumajanduse jätkusuutlikku ja ühekiiruselist arengut.
Korteriomandi valitsemist reguleerivad korteriomandiseadus, asjaõigusseadus, tsiviilseadustiku üldosa seadus, võlaõigusseadus, ning korteriühistu puhul täiendavalt korteriühistuseadus ja mittetulundusühingute seadus. Eelnimetatud kuue seaduse koosmõjus toimivat korteriomandi valitsemise regulatiivset keskkonda on endine Justiitsministeeriumi kantsler, õigusteaduse doktor Priidu Pärna nimetanud hävitavalt õiguslikuks rägastikuks. Kui varasemalt ei pööratud korteriomandi valitsemise regulatsioonide puudustele suurt tähelepanu (praktikas lahendati korteriomaike poolt õigusaktide poolt tekitatud probleemid korteriühistu loomise kaudu, kelle õiguslik keskkond on kaasomandi eseme valitsemise seisukohalt korteriomanikele kõige soodsam), siis üheltpoolt majanduslanguse tõttu tõusetunud finantsprobleemide tulemusel ja teiseltpoolt korteriomanike arvu kasvuga, kes soovisid kaasomandi eset valitseda valitseja kaudu (seisuga 09.2011 valitseb korteriühistu kaudu hinnanguliselt 10 000 ja valitseja kaudu 12 000 kortermaja), on tänaseks päevaks selge, et tekkinud probleemide iseeneslik lahenemine või korteriomanike leppimine nendega ei ole võimalik.
Kehtivate korteriomandi valitsemist reguleerivate õigusaktide koosmõju tulemusel tekkinud olulisemate probleemidena tuleks nimetada viite alljärgnevalt kirjeldatud olukorda.

1. Korteriomanike diskrimineerimine lähtuvalt sellest, millise kaasomandi eseme valitsemise vormi nad on valinud ning sellest tulenevalt on takistatud ka riiklike ja kohalike omavalitsuste toetusprogrammide rakendamine valitsemise vormi korral, s.h. CO2 riiklik toetusprogrammi rakendamine valitsemise vormiga kortermajades.
Korteriomanike diskrimineerimine valitsemise vormi järgi väljendub eelkõige riigi ja kohaliku omavalitsuse poolt väljastatavate toetuste saamises. Nii näiteks ei ole korteriomanikel, kes valitsevad kortermaja valitseja kaudu võimalik taotleda Tallinna linna poolt väljastatavat toetust „Hoovid korda”, ega saada hüvitust energiamärgise tellimise ees. Mõlemat toetust väljastab Tallinna linn üksnes korteriühistutele, kuigi sisulist vahet kahe korteriomandi valitsemise vormi vahel ei ole.
Riigi asutustest teeb korteriomanikel valitsemisvormi järgi vahet näiteks SA Kredex, kes on valitseja kaudu kaasomandi eset valitsevatele korteriomanikele seadnud sedavõrd palju kõrgemad kvalifitseerimistingimused energiasäästu andavate tööde toetuse saamisel, et neid ei ole suutnud täita ükski valitseja kaudu kaasomandi eset valitseva kortermaja korteriomanike ühisus.
Kolmanda näitena korteriomanike diskrimineerimisest tuleb kindlasti nimetada asjaolu, et kõik pangad ei ole nõus finantseerima valitseja kaudu kaasomandi eset valitsevaid korteriomanikke, mis teeb neile suuremahuliste tööde teostamiseks vajalike finantseerimisvõimaluste leidmise korteriühistutest oluliselt ahtamaks.
Eelnimetatud ebavõrdse kohtlemise põhjuseks on üheltpoolt ametnike mittekursisolek õigusasktidega. Samas mängib siin kindlasti suurt rolli ka nn. „õiguslik rägastik”, milles pahatihti ei suudeta orienteeruda. Kuid teiselt poolt on probleemil ka sisuline, õigusaktidest tulenev põhjus, mis seisneb asjaolus, et korteriomandiseadus ei määratle piisavalt selgelt korteriomanike, korteriomaike ühisuse, valitseja ja korteriühistu vahelist õiguslikku seisundit, mis annab aluse erinevateks õiguslikeks tõlgendusteks.

2. Korteriomanike erinev kohtlemine korteriomandi võlgnevuse küsimuses
Korteriühistuseaduse § 5¹ kohaselt lähevad korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Nimetatud sättega on tagatud korteriühistu jätkusuutlikus olukordades, kus korteriomanik muutub maksejõuetuks või pankrotistub. Samuti on selle sättega korteriühistu teistel liikmetel kindlus selles, et nad ei pea enda kanda võtma maksejõuetuks muutunud korteriomaniku võlgnevust. Seega järgib korteriühistuseadus osavastutuse printsiipi, mille kohaselt vastutab korteriomanik üksnes nende kulude eest, mis vastavad proportsionaalselt temale kuuluva kaasomandi osale.
Korteriomanikele, kes valitsevad kaasomandi eset valitseja kaudu, kehtib samas solidarvõlgnevuse printsiip, kuna korteriomandiseaduse § 15 lõige 1 kohaselt valitsevad kortermaja ühiselt. Ühiselt võetud kohustuste eest tekib korteriomanikel ka ühisvastutus. Kehtiva õiguse kohaselt on korteriomanikud nii ühisvõlausaldajad võlaõigusseaduse § 72 lõige 2 mõistes, kui ka solidaarvõlgnikud võlaõigusseaduse § 65 lõige 2 ja 4 mõistes. Kolmandate isikute suhtes tekib selline võlasuhe hoolimata korteriomandiseaduse § 13 lõikes 1 nimetatud osavastutuse põhimõttest, sest lõike 2 kohaselt kehtib see üksnes korteriomanike omavahelistes suhetes (sisesuhtes). Korteriomanike solidaarvastutus viib tagajärjeni, kus võlausaldaja võib igalt omanikult tervikuna nõuda kogu kohustuse (kortermaja kõigi kulude) täitmist-tasumist, ning esimesed sellesisulised hagiavaldused on tänaseks kohtutesse juba ka esitatud. Sellega on valitseja kaudu kortermaju valitsevad kortermajad pandud õiguslikult oluliselt raskemasse olukorda kui korteriühistu kaudu valitsevad korteriomanikud.
Oleme seisukohal, et korteriomandiga seotud õigused ja kohustused peaks uuele korteriomanikule üle minema sõltumata sellest, millise valitsemisvormi kasuks on korteriomanikud otsustanud.

3. Korteriomandiseaduse sätted takistavad kaasomandi eseme kaasajastamist ning kortermajade energiatõhususe suurendamist, s.t riiklike ja kohalike omavalitsuste toetusprogrammide rakendamist, s.h. CO2 riiklik toetusprogramm
Korteriomandiseaduse § 16 lõige 1 kohaselt on ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vajalik korteriomanike kokkuleppe olemasolu. Olukorras, kus suur osa meie kortermajadest pärineb nõukogudeajast, vajades säilitamiseks ja kaasajastamiseks suuri inveteeringuid, takistab eelnimetatud seadusesätte jäikus kortermajade kaasajastamist, ning paneb ohtlikkusse olukorda korteriomanikud, kes sellele vaatamata on võtnud vastu otsuse korterelamut parendada – soojustada välisseinu, rekonstrueerida küttesüsteemi, soojustada pööning jne. – kuna otsuse juures mitteviibinud või vastuhääletanud korteriomanikel on sellele sättele tuginedes õigus keelduda teostatud tööde eest tasumast. Arvestades, et korteriühistuseaduses puudub korteriomandiseaduse § 16 lõikele 1 vastav erisäte, siis puudutab antud probleem ka korteriomanikke, kelle kaasomandi eset valitseb korteriühistu.
Saksamaa Liitvabariigis, kus sama probleemi ees oldi kümme aastat tagasi lahendati probleem seadusemuudatusega, millega lubati kaasomandise eseme korrashoiust suuremate tööde teostamist ¾ korteriomanike häälteenamusega. Korteriomaike ¾ häälteenamusega vastuvõetud otsus oli kohustuslik ka korteriomaikele, kes hääletamisel ei osalenud või kes hääletasid otsuse vastu.

4. Korteriomandiseaduses sätestatud kaasomandi eseme kulude jagamise regulatsioon on „eluvõõras”, ning selle muutmine on korteriomanikele tehtud ebamõistlikult raskeks.
Korteriomandiseaduse § 13 lõige 1 kohaselt tasuvad korteriomanikud kaasomandil lasuvad maksud, kannavad avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Sarnaselt käesoleva kirja punktis 3 nimetatud probleemiga saavad korteriomanikud ka antud sättest kõrvale kalduda üksnes kokkuleppe korral. Samas on Eestis mitmete teenuste kulude jagamisel väljakujunenud praktika, kus kulusid jagatakse näiteks korteris asuva kuluarvesti järgi (näit. elekter, vesi ja kanalisatsioon, küte). Valdavas ulatuses puudub selliste korteriomandiseaduse § 13 lõikest 1 kõrvalekalduva kulude jagamise regulatsiooni kohta korteriomanike vahel kirjalik kokkulepe, suuremates kortermajades ei olegi selle sõlmimine reaalne, kuna selle sõlmimist mõjutavad oluliselt kokkuleppega mitteseotud tegurid nagu näiteks korteriomaikevahelised suhted, korteriomaniku asukoha mitteteadmine jne. Selline paneb taakord korteriomanikud taaskord õiguslikult ebakindlasse olukorda, kuna neil tuleb kaasomandi eset valitseda olukorras, kus mõni korteriomaikest püüab õiguslikult ebakindlat olukorda enda kasuks ära kasutada.
Probleemi lahenduseks oleks võimaldada seadusesättest kõrvalekaldumist korteriomanike kvalifitseeritud häälteenamusega korteriomaike koosoleku otsusega.

5. Puudub avalik register, mille kaudu on võimalik saada informatsiooni kaasomandi valitsemiskulude suuruse, kohustuste, korteriomanikevaheliste kokkulepete jt. korteriomandi seisukohalt oluliste andmete kohta.
Eestis puudub register, mille kaudu saaksid korteriomanikud ja teised korterelamu valitsemisest huvitatud isikud informatsiooni kortermaja valitsemist puudutavate oluliste andmete kohta. Antud probleem puudutab kõiki korteriomanikke, sõltumata sellest, millist valitsemisvormi nad oma kaasomandi eseme valitsemisel kasutavad. Kui valitseja kaudu kaasomandi eset valitsedes ei jää avalikkusele üldse mingisugust jälge, siis ka korteriühistute puhul, kes on registreeritud mittetulundusühisngute registris, ei ole sageli võimalik saada korteriomandi kaasomandi esemega seotud kohustuste hindamiseks vajalikku informatsiooni, kuna kortermaja aadress ja korteriühistu nimi ei lange sageli kokku, samuti on palju korteriühistuid, mis on loodud mitme maja baasil.
Olukorras, kus korterelamute remontimisel ja kaasajastamisel kasutatakse üha rohkem pangalaenusid, ning korteriomanike kokkulepetega on võimalik muuta korteriomanike kohustusi kaasomandi eseme valitsemisel oluliselt, on kortermaja valitsemisega seotud informatsiooni avalikustamise muutunud üha aktuaalsemaks, millest sõltub otseselt korteriomandi väärtus ja korteriomandi omandajate tehtava otsuse selgus ja kindlus, milliseid kaasomandi esemega seotud kohustusi nad korteriomandi koosseisus omandavad.

6.    Korteriomandiseaduses puuduvad sätted, mis reguleerivad kaasomandi eseme valitsemise üleandmist.
Valitsemise üleandmist reguleerivad sätted peavad ära hoidma valitsejatevahelised eriarvamused valitsemisvara üleandmise viiside suhtes. Iseenesestmõistetav põhimõte, mille kohaselt võtab uus valitseja seniselt valitsejalt üle kõik kaasomandi eseme valitsemisega seotud õigused ja kohustused, ei leia pahatihti poolte vahel ühetaolist mõistmist, mistõttu tuleb ette juhtumeid, kus uus valitseja püüab koostöös korteriomanikega kaasomandi eseme valitsemise üle võtta, oma kohustusi eelmise valitseja kanda jättes.
Eelnimetatud probleem puudutab ka valitsemise üleandmist korteriühistule, kelle puhul on olemas küll valitsemise üleandmist reguleerivad sätted korteriühistuseaduse § 16 ja vabariigi valitsuse määruse nr 198 (vastu võetud 01.juulil 1993) näol. Paraku ei reguleeri ka need valitsemise üleandmist tervikuna, vaid üksnes tehnilise dokumentatsiooni ja remondi vahendite osas.
Ehitusseadusest
Seonduvalt ettevalmistamisel oleva ehitusseaduse eelnõuga teeme ettepaneku ja peame eelkõige avalikest huvidest, kinnisvaraomanike tehnilise ohutuse ning vara parema säilimise ja õiguste kaitse seisukohalt tähtsaks ehitiste korrashoiuga (haldus, hooldus, heakord) tegelevate isikute ja tehtavate tegevuste suhtes erinõuete kehtestamist, s.t. asjatundlikkuse nõuet. Palume lülitada ehitusseaduse eelnõusse sätted järgnevas sõnastuses:
Ehitiste korrashoiu korraldamisel lähtutakse ehitiste korrashoiu heast tavast, valdkonna standarditest ning ehitise hooldus- ja kasutusjuhenditest;
Ehitise korrashoiutöid tuleb teha ja ehitist tuleb korras hoida asjatundlikult, s.t. pädevusnõuetele vastava isiku (edaspidi pädev isik) poolt või viimase juhendamisel ja kontrolli all;
Pädeval isikul on tööde nõuetekohaseks tegemiseks sobiv erialane ettevalmistus, piisavad teadmised ja isikuomadused ning töökogemusega omandatud oskused. Kutse- või pädevustunnistuse olemasolul eeldatakse isiku vastavust tunnistusega hõlmatud pädevusnõuetele.
Õigeks ja vajalikuks peame ka korteriomandiseaduses asjatundlikuse nõude erinormi kehtestamist.
Kokkuvõttes on uue korteriomandiseaduse ja uue ehitusseaduse vastuvõtmine ja korteriomandi valitsemise süsteemi kompleksne reformismine tervikuna Eesti elamumajanduse jätkusuutlikuse tagamise seisukohalt otsustava tähtsusega. Olemasolevast, mittetulundusalasele tegevusele mitteomasest ja korteriomanike hulgas segadust tekitavatest õigusaktidest tuleks EKHHL hinnangul sealjuures loobuda ja kehtestada uued ehitusseaduse ja korteriomandiseaduse regulatsioonid, millistes käesolevas kirjas kirjeldatud probleeme lahendavad sätted tuleks jõustada viivitamata.
Loodame, et peate käesolevas märgukirjas nimetatud probleemide lahendamist vajalikuks ning annate omapoolse panuse nende lahendamisse uue korteriomandiseaduse viimase 10.03.2011 versiooni ja ka uue ehitusseaduse eelnõu koostamisel ja menetlusse esitamisel ning Riigikogu poolt vastuvõtmisel. Kuna Eesti kinnisvara korrashoiu sektoris nii korteriomanike kui ka valdkonna ettevõtjate hulgas valitseb eelpool toodud küsimuste õiguslike uute lahendite väga tugev õigustatud sotsiaalne ootus ja vajadus, siis oleksime väga tänulikud, kui annaksite käesolevas märgukirjas käsitletu osas meile kirjalikku tagasisidet. Omalt poolt oleme valmis ja huvitatud osalema mõlema seaduse eelnõu koostamise ja mentelemise protsessis Eesti kinnisvara korrashoiu ettevõtjate esindajatena aga ka valdkonna ekspertidena.



Lugupidamisega

Jüri Kröönström
juhatuse esimees
5130409

[enamus]

Kas keegi teeks mulle nüüd siis puust ja punaselt selgeks- kas küttekulude jagamine muul viisil kui m2 järgi on seaduslik või mitte?
Kui ma sellega nõus ei ole- kuidas ma siis pean käituma?

Ühistutes on küttesüsteem üldse nii salapärane asi, et ega elanikud sinna juurde ei pääsegi ja silmaga ka näha ei saa, mis seal on tehtud, nagu muud teostatud remonti. Peab alandlikult uskuma seda, mida KÜ koosolekul öeldakse, et küttesüsteem on tasakaalustatud ja mitte liiga palju küsima...
Me oleme aastaid maksnud võrdselt m2 pealt, kuid sooja said vaid teatud püstakud ja katusealused korterid. Ülesviiv veetoru on soe-soe, kuid alla radiaatoritesse jõuab täiesti jahtunud. See sügis sai asi viidud nii kaugele, et käis hooldusfirmast kohal seltsimees "küttemeister", kes katsus ühe käega ülesviivat sooja veetoru ja teise käega poolkülma radiaatorit ja ütles, et tsirkulaatsija normalna. Ostku ma oma raha eest uued radiaatorid, nemad panevad üles, 50 euri per radiaator, ärgu ma vaid KÜ esimehele midagi mainigu. Kuidas aga jahtunud vesi saab soojendada uusi radiaatoreid, jäigi arusaamatuks. Mingit akti ka ei tehtud.
Saatsin siis KÜ esimehel meili, et kui teie arvates on tsirkulaatsija normalna, siis
ma toon oma kuludega kohale kontrollima ühest heast küttefirmast oma ala õppinud Küttemeistri (mitte mingi tavalise santehiku) ja vot siis võrdleme aktides seda tsirkulaatsijat..

Möödus ööpäev ja toimus müstiline ime: radiaatorid muutusid iseenesest soojaks...ja mingeid uusi radikaid ei pidanud ma oma kulude ja kirjadega ostma.

[rokikas]

"Mesa" tüüpi lahenduste mõtetusest/ebaõiglusest ja kulude jaotamisest tiba ka siin lk.131 juttu http://www.estplast.ee/files/u2/Suurpan ... raport.pdf

[Roland66]

Lugege läbi ning avaldage arvamust uue KOS ja KÜS kohta. Ma lasin silmadega üle, väga üldsõnaline ja kuulub kategooriasse Tallinna aitab ja ennem valimisi küttepuude jagamise kampaaniaga. Sisuliselt seadus ei lahenda midagi, vaid soovitakse näidata, et me töötame. Seaduse leiate: http://eelnoud.valitsus.ee/main#vmArwMbU

[Monza]

Mulle on juba öelnud, et kui ei meeldi, kobi minema. Ega koosolekul puuduste esiletõstmine ei ole toonud mingit tolku, nii et minu jaoks on see laadal osalemine muutunud juba mõttetuks ajaraiskamiseks. Mõni valvepensionär aga arvas, et kangelasliku ja sotsialistliku töö eest tuleks KÜ esimehel hoopis palka tõsta. Kirjalikele küsimustele saad vastuse a la vastame üldkoosolekul. Üldkoosolek aga muutub sujuvalt laadaks ning nii mõnigi aktivist vastab sisinaga: mis me siin asjatult aega raiskame. Protokollides aga pole üldse märgitud, mida küsiti ja mis vastused saadi. Nii et elagu kommunism, ustavus ja ühiskatel.

Aga mida teha? Mul sama probleem.

[GuidZ]

Väga lihtne - mina hääletasin jalgadega ja nüüd elan oma majas. Kena kõik