Ehitusfoorum

14 case aastas ei ole täie hooga, kui kinnisvara tehingute arvu arvestada.

Vko kirjutas: 23 Jaan 2025, 19:04

tabarabarap kirjutas: 23 Jaan 2025, 18:25 Ei saa, varjatud puudus on varjatud ja seda ei ole võimnalik ennem tema ilmumist näha ega hinnata.

Ongi varjatud, aga miks hinda ei saa panna kui pooled nii kokku lepivad ja mõlemad sellega nõus on? "Kõikvõimalikud varjatud puudused- hind 500 eur".

Sa võid ju väita mida iganes, nagu siin toodi hea selgitus, et müüa vastutust on meil väga raske välistada ja sellised leidlikud loosungid ei oma erilist kaalu.

Sa üritad määrata üllatuse hinna, väga tore, aga korvama pead ju üllatusega tekitatud kahju. Kahju ei saa ette ära hinnata ja varjatud puudus ei ole varjatud kui sa sellest ette tead.

Vastupidi, kui sa hindad need ette ära näitab see ära müüja tahtlikust puuduseid kuidagi avastada ja hinnata.

tabarabarap kirjutas: 24 Jaan 2025, 13:03
Sa võid ju väita mida iganes, nagu siin toodi hea selgitus, et müüa vastutust on meil väga raske välistada ja sellised leidlikud loosungid ei oma erilist kaalu.

Sa üritad määrata üllatuse hinna, väga tore, aga korvama pead ju üllatusega tekitatud kahju. Kahju ei saa ette ära hinnata ja varjatud puudus ei ole varjatud kui sa sellest ette tead.

Vastupidi, kui sa hindad need ette ära näitab see ära müüja tahtlikust puuduseid kuidagi avastada ja hinnata.

Nii müüakse, ju siis on mingi point. Kõiges saab kokku leppida.

Vko kirjutas: 24 Jaan 2025, 13:15 Nii müüakse, ju siis on mingi point. Kõiges saab kokku leppida.

Ma kardan, et need ei ole lihtsalt kohtusse jõudnud. Sa ei saa seadusest kõrgemaid kokkuleppeid teha

Kui nii kokku lepiti ja ostjale see sobis, siis ta ei lähegi kohtusse kuna ta on teadlik, et ostis nii.

No saag tõmmatakse ikkagi hiljem käima, olenemata kokkuleppest, kuna puudub ülevaatamise kohustus ja eksisteerib müüja vastutus

Üldiselt ei hakka midagi saagima kui nö andis oma sõna ja kinnitas allkirjaga seda, et võib esineda puuduseid, nii varjatud kui varjamata. Müüja võib tehingu sõlmimise eelduseks panna ka üle vaatamise kohustuse ning mõlemad pooled vastava akti allkirjastada- kõik ehitise osad üle vaadatud ja puuduseid ei esine vms. "Tankisti" kaudu müümine on muidugi ka variant. Kes väga tahab, saab ostjale "koti pähe" tõmmata ikka.

Vko kirjutas: 24 Jaan 2025, 18:18 Üldiselt ei hakka midagi saagima kui nö andis oma sõna ja kinnitas allkirjaga seda, et võib esineda puuduseid, nii varjatud kui varjamata. Müüja võib tehingu sõlmimise eelduseks panna ka üle vaatamise kohustuse ning mõlemad pooled vastava akti allkirjastada- kõik ehitise osad üle vaadatud ja puuduseid ei esine vms. "Tankisti" kaudu müümine on muidugi ka variant. Kes väga tahab, saab ostjale "koti pähe" tõmmata ikka.

Kui sa natukenegi seda teemat lugesid, siis ei saa sa panna kellelelgi mingeid kohustusi, ülevaatamise jne kui ülevaatamise hetkel puudust ei avastatud ja see oli varjatud , siis on varajtud puudus ikkagi olemas.

See pole ostja jaoks kohustus kui ta vabatahtlikult tahab kõik väga põhjalikult üle vaadata ja kinnitada, et tema jaoks kõik sobib ning mingeid pretensioone ehituskvaliteedi, tehnosüsteemide toimivuse jms osas ei ole.

See on juba mõnedes kohtulahendites läbi käinud. Müüja lepingusse lisatud lause - ostja on objektiga tutvunud ja teab kõiki vigu (st. sundkohustus objekt üle vaadata) on õigustühine. Müüja kohustus on kõik vead lepingusse sisse kirjutada.
Momendil on teada - Müüja lause "müüa heas korras talumaja" tähendabki - maja on puuduste vaba. Mistahes pisivea avastamiseel tekib ostjal nõue müüja vastu.
Kahjuks pole veel teada - kui lause oleks - "tegu on pooleldi ehitatava majaga" (st. kõik asjad ei peagi korras olema) siis kuidas kohus otsustab kui kass on majja kusenud?

Kalvis kirjutas: 25 Jaan 2025, 08:54 Müüja kohustus on kõik vead lepingusse sisse kirjutada.
Momendil on teada - Müüja lause "müüa heas korras talumaja" tähendabki - maja on puuduste vaba. Mistahes pisivea avastamiseel tekib ostjal nõue müüja vastu.

Kuulutuses ei peaks üldse mainima selliseid subjektiivseid hinnanguid nagu "heas korras", "väga heas korras", "keskmises seisukorras", vaid lihtsalt "müüa maja".
Kuidas oleks kui lepingus on "kõikvõimalike nähtavate ja ka varjatud vigadega maja"? Kui see ei sobi, siis arvatavasti viimane variant oleks "elamiskõlbmatu, täielikku renoveerimist vajav maja".

Vko kirjutas: 25 Jaan 2025, 11:34 Kuulutuses ei peaks üldse mainima selliseid subjektiivseid hinnanguid nagu "heas korras", "väga heas korras", "keskmises seisukorras", vaid lihtsalt "müüa maja".
Kuidas oleks kui lepingus on "kõikvõimalike nähtavate ja ka varjatud vigadega maja"? Kui see ei sobi, siis arvatavasti viimane variant oleks "elamiskõlbmatu, täielikku renoveerimist vajav maja".

Sa ei saa panna lepingusse selliseid asju mis on seadusest kõrgemad või seadusest tulenevaid õigusi kärpivad. St sa ei saa defineerida oma lepingus ümber mis on varjatud puudus seaduse mõistes. Ka ostja teab seda , pahatahtlik ostja vaatabki seda kõike pokkerinäoga pealt ja siis läheb kohtusse oma pahatahtlikku plaani ellu viima.

Müügikuulutusi teevad ilusamaks maaklerid aga nemad oma jama eest ei vastuta... Müüja vastutab.

tabarabarap kirjutas: 26 Jaan 2025, 01:49 Sa ei saa panna lepingusse selliseid asju mis on seadusest kõrgemad või seadusest tulenevaid õigusi kärpivad. St sa ei saa defineerida oma lepingus ümber mis on varjatud puudus seaduse mõistes. Ka ostja teab seda , pahatahtlik ostja vaatabki seda kõike pokkerinäoga pealt ja siis läheb kohtusse oma pahatahtlikku plaani ellu viima.

Saad panna lepingusse küll, et ostja müüb “seisukorras, milles see hetkel on”, ja peidetud vigade korral puudub müüja vastutus. Ostja otsustab, kas ta tahab sellist diili teha või mitte. Õigustest saab kahepoolse kokkulppega loobuda, kui seda kinnitab kolmas, sõltumatu osapool. Näiteks notar. Aga, selline lause ei välista siiski müüja vastutust täielikult. Müüja ei saa vastutusest vabaneda, kui: a) müüja teadis puudusest, kuid ei teatanud sellest ostjale (VÕS § 218 lg 4); B) puudus on nii tõsine, et see muudab asja kasutamiskõlbmatuks (VÕS § 101 lg 3). Ehk siis heade kommetega vastuolus olevad tehingud on kaitstud seadusega sõltumata poolte vahelisest kokkuleppest.

macintosh kirjutas: 07 Veebr 2025, 19:50

tabarabarap kirjutas: 26 Jaan 2025, 01:49 Sa ei saa panna lepingusse selliseid asju mis on seadusest kõrgemad või seadusest tulenevaid õigusi kärpivad. St sa ei saa defineerida oma lepingus ümber mis on varjatud puudus seaduse mõistes. Ka ostja teab seda , pahatahtlik ostja vaatabki seda kõike pokkerinäoga pealt ja siis läheb kohtusse oma pahatahtlikku plaani ellu viima.

Saad panna lepingusse küll, et ostja müüb “seisukorras, milles see hetkel on”, ja peidetud vigade korral puudub müüja vastutus. Ostja otsustab, kas ta tahab sellist diili teha või mitte. Õigustest saab kahepoolse kokkulppega loobuda, kui seda kinnitab kolmas, sõltumatu osapool. Näiteks notar. Aga, selline lause ei välista siiski müüja vastutust täielikult. Müüja ei saa vastutusest vabaneda, kui: a) müüja teadis puudusest, kuid ei teatanud sellest ostjale (VÕS § 218 lg 4); B) puudus on nii tõsine, et see muudab asja kasutamiskõlbmatuks (VÕS § 101 lg 3). Ehk siis heade kommetega vastuolus olevad tehingud on kaitstud seadusega sõltumata poolte vahelisest kokkuleppest.

“Seisukorras, milles see hetkel on”, ehk siis Ameerika õigussüsteemi kohaselt. Nagu ise kirjutad, siis võib ikkagi pahatahtlik ostja kusagilt kinni hakata. Nii, et lihtsam oleks siiski kirjutada, "elamiskõlmbatu", "avariiohtlik" jne.

Pahatahtlikul ostjal on siiski kohustus tõendada, et müüja oli või pidi olema teadlik puudusest. Alles siis saab väita, et olid varjatud puudused.
See tõendamine pole teps nii lihtne kui võiks tunduda nende üksikute ajakirjandusse jõudnud juhtumite põhjal.

Ma pistin viite Juridica artiklile, seal on paljugi kirjas, ka leebelt väljendatud kriitika riigikohtunike elust irdumise või pahatahtlikkuse kohta. Ei ole mõtet vaevata enda peakest asjadega, kus rakenduslik pool on mäng 1-e väravasse. See on kui pasakuulikese poleerimine.

macintosh kirjutas: 07 Veebr 2025, 19:50 Saad panna lepingusse küll, et ostja müüb “seisukorras, milles see hetkel on”, ja peidetud vigade korral puudub müüja vastutus. Ostja otsustab, kas ta tahab sellist diili teha või mitte. Õigustest saab kahepoolse kokkulppega loobuda, kui seda kinnitab kolmas, sõltumatu osapool. Näiteks notar. Aga, selline lause ei välista siiski müüja vastutust täielikult. Müüja ei saa vastutusest vabaneda, kui: a) müüja teadis puudusest, kuid ei teatanud sellest ostjale (VÕS § 218 lg 4); B) puudus on nii tõsine, et see muudab asja kasutamiskõlbmatuks (VÕS § 101 lg 3). Ehk siis heade kommetega vastuolus olevad tehingud on kaitstud seadusega sõltumata poolte vahelisest kokkuleppest.

Ei ole küll kinnisvara, aga pisut haakub. Kas siin saaks ostjad analoogselt kohtusse pöörduda, kui näiteks mootoririhm või -kett otsad annab?

„Sõidukit müüakse seisukorras, nagu ta on, ja ilma kvaliteedi garantiita. Ostmisel tuleb arvestada, et tegemist on kasutatud sõidukiga,“ teatab müüki korraldav PPA Varahaldus.

https://ekspress.delfi.ee/artikkel/1203 ... vanud-bmwd

Äärenurk kirjutas: 11 Veebr 2025, 06:50
Ei ole küll kinnisvara, aga pisut haakub. Kas siin saaks ostjad analoogselt kohtusse pöörduda, kui näiteks mootoririhm või -kett otsad annab?

„Sõidukit müüakse seisukorras, nagu ta on, ja ilma kvaliteedi garantiita. Ostmisel tuleb arvestada, et tegemist on kasutatud sõidukiga,“ teatab müüki korraldav PPA Varahaldus.

https://ekspress.delfi.ee/artikkel/1203 ... vanud-bmwd

§ 218. Müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse puhul
(1) Müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Tarbijalemüügi puhul vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis on olemas asja ostjale üleandmisel, isegi kui juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminek lepiti kokku varasemaks ajaks.

... pea kõik § 218 ja üles paragrahvid

Kui moototririhm -ja kett otsad annavad peale tehingut on ostja oma vastutus, kui selleks oli mingi tehniline põhjus mis oli eeldatavalt olemas ka ennem müümist, siis müüja vastutab kuna asi ei vastanud lepingule. Muidugi kui ostja suudab selle kohtus tõendada. Ta ei saa ennast sellest vastutusest vabaks deklareerida.

Lisaks oleks ostjal mõistlik asja lepingule vastavuses ennem ostmist veenduda ja see seisukord ka lepingus fikseerida, sama oluline on müüjal oma vastutuse vähendamiseks ostjat igast teadaolevast veast teavitada nt kasutatud auto puhul peaks märkima mis on vead, sest lepingus asjaks "auto" märkides võib eeldada veavaba autot ja ostjal võib olla kohtus lihtsam vigu tõestada.

Liasks on muidugi õige lisada mis garantiisid antakse või ei anta. Kuulutuses ei anta ainult kvaliteedi garantiid. See ei tähenda , et muid garantiisi ei võiks eeldada (n: seadusest tulenev 2 aastane pretensioonide esitamise aeg). Mina paneks eraisikuna kuulutusse lihtsalt "ilma ühegi garantiita" ja erasisikuna müües olekski see kuulutus juba üsna pädev.

Oluline vahe tuleb sellest kes kasutatud asja müüb. Kas eraisik (tarbija > tarbijale) või juriidiline isik (ka avalik-õiguslik jur isik kauplejana) > tarbijale ja sealt tuleb ka preensioonide esitamisse oluline vahe :
* tarbijalt-tarbijale käib asi kohtu kaudu
* kauplejalt-tarbijale 2 aastane pretensioonide esitamise aeg (kusjuures kaupleja ei saa omapoolse garantiiga vähendada ega muuta enda seadusest tulenevat kohustust vastutada asja lepingutingimustele vastavuse eest kahe aasta jooksul)

Politseile oleks kindalsti vähem riski see auto müüa kokkusostjale (jur > jur müük) eeldades , et nad on selle auto ka läbi otsinud, paneele eemaldanud ja kõik mis veel.

Müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse riski ja ka varjatud puuduste riski (kus asi ei vasta lepingule ka müüja teadmata) kannab meil VÕS -i järgi müüja.

Päris jube on vanema kinnisvara müüjate olukord. Seadused on ostjate poole ikka väga kaldu ja mulle tundub, et see on muutumas juba majandusharuks. Mõningaid nippe artiklis küll müüjatele antakse, kuid ka see neid ei päästa.

Artikkel ise https://ekspress.delfi.ee/artikkel/1203 ... id-eurosid

Ma varem viitasin Juridica artiklile, milles olid vaoshoitud näited, kuidas meie kohtud on kohaldanud sisult samu sätteid võrreldes Saksa kohtutega ja vindi üle keeranud ja olid ka mõningad soovitused müüja kaitseks. Viitsige lugeda.
Ka viitasin 1-le materjalile (peast kirjutan), kus riigikohus muutis oma endist praktikat. Ehk 1 praktika siis oli sigatsemine või lollus.
Kuid ajast aega on mõningaid probleeme lahendatud tankistide kaudu, võimalik, et on juba ka "majamatjate" teenus.

Urmase viidatud loo kommentaariumist:
-Kui varal ei ole hüpoteeke, siis võib abiks olla väike juriidiline keha müügiprotsessi vahele, kuhu jääb vastutus, aga mitte sentigi raha.
-Tänaste seadustega saab kottida eraisikuid. Kinnisvara arendajatel on iga objekti jaoks uus oü ja see kaob peale objekti valmimist.

Uuspõld valis riigikohtu andekuse peale eraisiku pankroti.

Delfis täna sama teema uuesti tõstatatud veelgi karjuvama pealkirjaga:
"Nahaalne skeem. Kinnisvaraostjad proovivad uskumatul viisil müüjatelt lisaraha välja pressida"

https://arileht.delfi.ee/artikkel/12036 ... a-pressida


Lisan otsingu tsiviilkohtute otsustest "varjatud puudus" järgi https://www.riigiteataja.ee/kohtulahend ... tud+puudus

Kui soov saada ülevaadet inimlikust lollusest, ahnusest jne, siis soovitan lugeda. Tasub tähele panna, et antud kaasuste kaudseteks osalisteks on ka erinevad ehitusekpertiisibürood. Mark maani?

kunn24 kirjutas: 13 Apr 2025, 10:38 Delfis täna sama teema uuesti tõstatatud veelgi karjuvama pealkirjaga:
"Nahaalne skeem. Kinnisvaraostjad proovivad uskumatul viisil müüjatelt lisaraha välja pressida"
viewtopic.php?t=70404&start=100

Viide artiklile endale https://arileht.delfi.ee/artikkel/12036 ... a-pressida

Ma ajaks sellised jobud välja ehk maksaks raha tagasi (ostaks tagasi), vaadaku kas leiavad siis sama raha eest ostmisest aasta-paar hiljem samaväärse elamise.

On kohtulahend kuulsa näitlejaga kus tagasiostuga poldud nõus ja jäigi kohtu poolt müistetud rahaline hüvitis.
Veidi varem oli ikkagi tüüpsoovitused:
1. Kirjutadv kõike mis pähe tuleb puudusteks...
2. Kirjutada ülevaatusprotokoll. See kaitseb nähtavate vigade eest (kassikusi, ahi ei tõmba, mõned ehitusvead mida vaatlusel sai märgata), kuid ei kaitse varjatud vigade eest (seinas vamm, mäda)
3. Kirjutatakse maja on poollagunenud (ja võlulause, millega lükatakse ka varjatud puudused ostja kraesse). Poollagunenud tähendabki, et taastamistööd jäävad ostja kraesse, maja pole ostes elamiskõlblik. Sel juhul kaotab ostja õiguse nõuda varjatuid puuduseid.
Viimane variant pidavat juba üsna popp olema ja pidi ka kohtukaitse andma. Väidetavalt just juristidest ostjad ei tahtvat selliseid maju osta.
Kui müüte elamiskõlblikku maja ja puuduseid ei märgi siis mistahes leitud puudusega tuleb kukrut kerkitada.