Oma maja projekti juhtimine

[vuuk]

Tere!
Soetada elamispind (kinnisvara) on võimalik mitmeti. Osta, ehitada ise, lasta ehitada...
Enamasti, tellides ehitamine väljastpoolt s.t. teenuse korras, jäetakse enda kanda juhtimise, organiseerimise pool.
Kuid kõrvaltvaatajana (nägijana) analüüsides ilmneb sageli, et n.ö. projekti juhi staatus kukub härrastel tellijatel tihtigi kuidagi eriti kobalt välja.
Eesmärk on saavutada võimalikult odav, aga kvaliteetne lõpptulemus.
Peamised kokkuhoiu kohad leitakse olevat kahtlased ja ebaseaduslikud, korruptiivsed jne. tehingud.
Samuti nudi projekt...
Prof.teadmiste ja kogemuste puudumine aga põhjustab apsakaid, mis kokkuhoiu nullivad.
Ehk oleks mõistlikum usaldada ka projektijuhtimistöö spetsialistile ja pühenduda oma tööle?

[jan]

Natuke arusaamatuks jäi, et mis on postituse mõte? Kutsuda diskussioonile, anda soovitus või ainult reklaami teha?

[vuuk]

Minu arvates need foorumid ongi pigem diskuteerimis-suhtlemis kohad.
Miks mitte antud teemal arutleda. Kindlasti on antud küsimuses paljudel oma seisukoht.
Poleks ju ka halba, kui keegi sellest arutlusest soovituse, idee või millegi muu näol kasu saaks.

[Külaline]

siin kõlas sõna usaldada.Olles ehitustööline sellistel objektidel võin kindlalt väita,et paljusi prof.projekti juhte ei saa usaldada ja just rahalises mõttes,mitte et nad tellijalt raha välja petavad ja siis kaovad vaid et nad juhtides üht ainsamat objekti selle kõrvalt ka oma maja üles löövad.

[Tihver]

75% tellijatest ei saa hakkama oma maja ehitustööde juhtimisega. Töötades ise elektri ja nõrkvoolusüsteeme paigaldavas firmas näen põhilist probleemi selles, et tellija ei suuda kooskõlastada erinevate firmade töid. Eramajas on tööde maht liiga väike, et oleks võimalik töömehel teha tööd ainult ühe maja peal ja pidevalt silma peal hoida ehitustööde järjel. Objektijuhi ülesanne on anda teada, millal on aeg käes järgmise etapi jaoks. Tihti on aga tulemus see, et näiteks plaatija paneb plaate enne kui põrandakütte matt paigaldatakse, juhtmed on seinte sulgemisel toodud välja valest kohast või seina sees üldse kadunuks jäänud.

Ei süüdista selles enda ega ehitusfirmade töömehi vaid just ehitusjuhti. Kui objektjuht teeb oma tööd, siis selliseid probleeme ei teki ja kokkuvõttes on kõigil lihtsam. Ehitaja ei pea seinu, lagesid laht võtma, maaler ei pea oma tööd mitu korda tegema jne.

[vuuk]

Tihver tabas naelapea pihta. Siit juba koorusid välja mõned kokkuhoiu kohad.

Samas tõsi, mööda ei pääse kuidagi ka usalduse teemast.

[jan]

Vuuk, minu küsimus oli ajendatud sellest, et sinu kirjas olid tegelikult kõik eeltingimused toodud ning ka lahendus öeldud. Loomulikult, kui inimesel puuduvad kogemused antud vallas ning ta pole ka tehnilise taibuga, siis tuleks usaldada projekti juhtimine vastava ala spetsialistile. Pole nagu midagi arutadagi.

Aga et diskussiooni jätkata, siis ma natuke ikkagi lisan. Nii palju kui mina kõrvaltvaatajana olen täheldanud, siis oma maja ehitamisel ollakse üsna emotsionaalsed ning klammerdutakse väga varajases staadiumis mingitesse siseviimistuslikesse detailidesse, mis tol hetkel veel tähtsust ei oma. Ehk siis juhtimine ei toimu mitte makro vaid mikrotasandil ning seetõttu jääb suur pilt nägemata ning asjad ei püsi ohjes.

Näiteks: Loomingulise iseloomuga lähisugulasel on renoveeritav objekt, kus tänu sellisele alajuhtimisele tegutsesid kõik instantsid täiesti suvaliselt. Fassaadimehed panid vahtplasti väljast tihedalt kuni katuse laudiseni välja, kaotades seega ära ülimalt olulise katusealuse tuulutuse (katus on pealegi lamekatus). Üldehitajad kiskusid seest vanad laed maha ning tegid uued laed selliselt, et vill on otse vastu laudist, kuna fassaadimehed olid ju kogu selle laudisealuse osa tuulekindlaks teinud. Aurutõke ei ole ka kindlasti 100% korralik. Kui ma sellele jamale peale sattusin, olid juba tööd muidugi tehtud, kuid poleks veel hilja olnud asju parandada. Samas aga sugulane ise oli mõtetes ammu mööbli ning värvide juures, ega tahtnud ümbertegemisest midagi kuulda. Eks näis, kas siis kui sees elama hakata, hakkab kondensi laest sadama või mitte.

Tehnilise taibuga inimestel aga kukub see projektijuhtimine paremini välja - netis on päris mitmeid igapäevaselt IT töödega leiba teenivate inimeste blogisid oma objektide renoveerimisest ja või ehitamisest. Päris huvitav on neid lugeda teinekord.

[Eestikinnisvara]

"Iga kingsepp jäägu ikka oma liistude juurde..."- selline on vanasõna ja tasub mõelda. Kui maja ehitus läheb maksma üle miljoni krooni, kas siis on mõtekas kokku hoida 20-30 tuhat krooni järelvalve eest?(Tartus saab väga pädevad mehed veel odavamalt)
Järelvalve all mõtlen pädevaid inimesi, kes julgevad objektil ka suu lahti teha, kui näevad, et midagi on valesti.

[tuisk]

tõesti tõesti, ca 75% inimestest ei suuda oma maja ehitusel, isegi korteri remondil silma peal hoida ja asju ette näha-planeerida. Samas olen kohanud ka objektijuhte, kes samuti ei suuda asju planeerida. Niiet kuldset keskteed ei ole.
Samas ei võrdu ehitusjärelvalve objektijuhiga. Töökohustused on absoluutselt teised, üks on kontrolliv isik, teine töid organiseeriv ja juhendav isik. Muidugi lisandub mõlemale poole veel kohustusi, kuid see ei ole siin teemaks.

Omast kogemusest oskan öelda, et nägin just hiljuti sõbra korteri remondi juures, kuidas kogemata juhtus nii, et osad valgustite lülitid jäid uste avamisel uste taha peitu. Asi lihtne - juhtmeid vedades ei osanud isegi vaadata mitte, et kuhu kurat see uks lahti hakkab käima. No sellised pisiasjad juhtuvadki, kuid ei ole eritööde projekte.

[Eestikinnisvara]

Kui omanik palkab endale esindaja st. järelvalve- siis sellega asi piirdubki. Järelvalve suudab reeglina anda suhteliselt objektiivset infot ka ehitusfirma valikul. (Mitte küll 100%,kuid ligipääsud asja uurimiseks on olemas)
Siis, kui midagi on valesti tehtud (kasvõi lülitid valesse kohta paigaldatud)- ajab asja korda järelvalve. "Peedistab" ehitajaid niikaua ,kuni asjad on korralikult tehtud. See aga omakorda eeldab korralikku projekti/tööjoonist ,kus kõik korralikult kirjas. Siis on ka millele tugineda. Kuid palju te näete korralikult koostatud projekte/tööjooniseid? Väga vähe! Põhjus nimelt selles, et "tavainimene" peab ikka projekteerijaid "röövliteks" ja on ise piisavalt osavad/targad. Aga võta näpust..
Palju teil on tuttavaid/sõpru/muidu inimesi,kes pärast ütlevad: "No oleks kohe alguses seda teadnud,oleks ma selle ju teisiti teinud!" ,"Aga noh..järgmine maja õnnestub paremini!"- nii nagu "ikka öeldakse"-endal kerge vihaklomp kurgus.

[vmb]

Mis siin rääkida majaehituse projektijuhtimisest, ise tegelen üksiküritajana (FIE) korterite, suvilate, vannitubade, saunadega. Isegi selliste pisitööde juures on tellijaga probleeme maa ja ilm. Projekti "loomulikult" sellise pisiasja puhul ei ole ja esialgsed soovid seletatakse nii umbes käeviibetega ja siis kui asi hakkab ilmet võtma tekivad soovid, "kas ei saaks seda või teist natuke muuta" Loomulikult kõike saab aga mis hinnaga (ja kuis nüüd hinnas kokkulepe saavutada, sest tellija arust on see ju nii pisiasi), kui kraanikauss tahetakse peale plaatimist vastas seina või 6 süvistatud valgusti asemele üht lühtrit kesk tuba või veel hullem vastupidi, katusel peale roovituse valmimist trapetsprofiil pleki asemela kiviprofiili jne. näiteid oleks lõputult.
Loomulikult ei taha tellija sellise üksiküritaja käest kuulda midagi arvest ega maksudest, pidades teda nö. tavaliseks haltuuravennaks. Ja ongi nii, et peabki "mustalt" tegema, sest vastasel juhul tööd ei leia, niikuinii otsitakse kusagilt keegi, kes "mustalt" ära teeb, eriti veel praeguses turusituatsioonis

[Eestikinnisvara]

vmb- sõnade kinnituseks võin rääkida sarnase loo. Küll teemast mööda,kuid siiski asjakohane-ma arvan.
Nimelt paluti pakkumist suvila ehituseks. Vanemad inimesed. Pakkumine saadetud ja kutsuti nö. "vaibale". Kohapeal rääkides hakkasin selgusele jõudma, et ülejäänud pakkumise esitajad olid "brigaadid". Loomulikult meeldib neile teha pakkumisi üherealisena, st. isegi,kui asi suudetakse panna paberile-leidub sealt vaid 1 rida: Maja ehitus, komp., 1, 900 000.-
No nali naljaks, aga minu hinda hakati selliste pakkumistega odavamaks rääkima
Üritasin siis seletada, et selliseid pakkumisi ei saa ju ometi akspeteerida, kuna tellija ei näe, kas pakkumise tegija on arvetsanud kõikide töödega või mitte...Ühest reast tõesti ei piisa. Samuti üritasin teha selgeks, et ma esindan firmat ja me ei ole suutelised konkureerima "brigaadidega". Meil on maksud ja kulud, garantii jne.. Töö käigus juurde ei küsita ja pakkumine on lõplik.
Tellija vastu (ta oli tõesti vanataat,kes hästi ei orjenteerunud enam tänases turus), et ei, ma nõuan ,et ka brigaadid maksaksid makse ja annaksid garantii-- ma teen sellekohase lepingu! Küsin,et kellega? Mis alusel te siiralt usute sellist asja? --Lepingu alusel!

Selge, oli tore vestelda..

See näitab veelkord, et on inemesi, kes usaldavad nö. suulisi kokkuleppeid jne.. Tänases turus on endiselt inimestel "keeruline " laveerida. Ollakse veel "vanas ajas" kinni ja loodatekse ,et täna on "ausõna" veel AUSÕNA!

[skip128]

Võiks öelda, et juhin ka ise oma maja ehitust. Hetkel tundub kenasti minevat, st. tööd, mis peaks enne tehtud olema, on tehtud ja tööd, mis peaks jooksma paralleelselt, jooksevad ka paralleelselt. Õnneks on mul ülinorm ehitaja, kellega olen eelnevalt asjad kokku rääkinud ning kes ise hoiab ka silma peal, et asjad õige- ja üheaegselt tehtud saaks. Võib-olla mängib siin rolli ka see, et just ehitaja kaudu olen saanud kontaktid teiste eritööde meestega ja kellega ta ise võtab ühendust kui õige aeg käes.

Ise tunnen, et võtmesõna, õigemini võtmelause on "mida varem, seda parem". St. õige varakult vastavate töömeestega asjad väga konkreetselt kokku leppida, kasvõi mitu kuud varem. Hea näide oli just 2.korrusele mineva trepiga. Projektis oli ettenähtud U-kujuline trepp, kuid kokkusaamisel potentsiaalse trepitegijaga selgus, et U-trepp võib osutuda liiga kitsaks. Saab teha küll, kuid kitsaks jääb. Otsustasin L-kujulise lasta teha. Ja kohe tuli ühendust võtta ka elektrimeestega (kuna seetõttu muutusid ka lülitite ja pistikute asukohad), kes veel polnud juhtmete vedamiseni jõudnud. Parandused said elektriprojekti ja korras. Oleks trepiga viivitanud, oleks juhtmed juba seinas ja krohvikihi all.

Teine asi on muidugi projekti täielik läbimõeldus, mis on keeruline, aga ülioluline selleks, et pärast ei toimuks mingeid ümberehitusi.

[koppees]

krt.
enamus endaga rahul olevaid n.ö. projektijuhte pole ilmselt läbi lugenud ehitusseaduse seda osa, mis puudutab projekti.
Selles on näiteks muuhulgas, et ehitamiseks peab olema projekt. Pakutakse ehitajale teha ehitustööd, aga projekt puudub.
Et mis siis? Tehku ma tööd ja ärgu jorisegu? Et projekt olevat kirjas projekti juhi pealuu sees!!!
Esiteks ütleb ehitusseadus ka seda, et ehitaja peab ehitama projekti järgi.
Teiseks, tuleneb seadusest otseselt või kaudselt , et ehitajaks saab olla ettevõtja, kellel on vastav haridus. Kui inimene on aastaid koolis õppinud, siis ta teab (ilmselt), et projekt on midagi rohkemat kui see, mis projekti juhi ajus peitub. Ja kena oleks anda üks eksemplar ikka ehitajale. Mismoodi peab ehitaja ehitama kui sa objektilt lahkud. Jäta siis oma pea maha.
Või siis tood projekti, mis on poolik või lõpetamata.!?
Kui ma laon müüri ja jätan mõne kivi panemata, siis ütled ju mulle, et see töö on poolik. Aga miks tood mulle projekti millel mõned jooned või olulised numbrid puudu. Või miks pole jooned õigete jämedustega?
Projekti täielikust läbimõeldusest võime ainult unistada.
Pole siis ime, et ehitajatel on närvid läbi.

[2korda2]

No ma viskaks ehitajate kapsaaeda ka:
1. Garaaži põrand valati tasa eluruumide põrandaga, kuigi pidi olema -200 ("see -200 oli täpselt paberi murdekohas, ei pannud tähele", WTF?).
2. Vahelae valamine. Trepiaugu mõõdud võtad: A. Teise korruse põrandaplaanilt; B. esimese korruse põrandaplaanil joonistatud trepi järgi. Minul valiti B. Said 3 päeva lõhkuda.
3. Mittekandva vaheseina laod: A. projektis ettenähtud kohale; B. 10 cm kõrvale, et saaks põrandast kerkiva pesumasina tarvis mõeldud kanalisatsioonitoru müüri otsaga ühildada (vedas, et selleks ajaks seina tehtud pistikuauk ikka välja jäi).
4. Ukseava tuleb laduda: A. vastavalt projektis ettenähtule; B. 5-6 cm kitsam. Kolme ava puhul jälle B.

Ehk kokkuvõttes, ei aita see projekt ka midagi, kui seda lugeda ei mõisteta (aga võibolla oli lihtsalt suva).

[jörm]

"Iga kingsepp jäägu ikka oma liistude juurde..."- selline on vanasõna ja tasub mõelda. Kui maja ehitus läheb maksma üle miljoni krooni, kas siis on mõtekas kokku hoida 20-30 tuhat krooni järelvalve eest?(Tartus saab väga pädevad mehed veel odavamalt)
Järelvalve all mõtlen pädevaid inimesi, kes julgevad objektil ka suu lahti teha, kui näevad, et midagi on valesti.

20-30K ..sa mõtled kuus? kui ehitusprotsess on c.a 1..1,5a pikk siis seda polegi nii väga vähe.
kui pidasid silmas ,et keegi teeb sulle ametliku järelvalve kogu ehitusprotsessi vältel 20K eest , siis seda venda tahaks näha!!??

mitteametliku järelvalve võtmisel ei näe mõtet.
samas loomulik, et kui sul ikka pädevus puudub, siis tuleb teenus osta

[Eestikinnisvara]

Lp- Jörm, mina ei ole näinud nii suurt maja, mida ehitatakse 1.5 aastat jutti. (Kogu aeg)
Kui soov ehitada endale Eesti kekmine ca. 135m2 suur maja, siis selle teeb valmis oluliselt kiiremini. Kui soovid maja ehitada "talgude korras"- siis ei näe ma mingit mõtet ka järelvalvel. 20-30 tuhat krooni võtab järelvalve umbes 4 kuulise ehitusaja eest. Sellega ehitatakse objekt täiesti valmis. Pööran veel tähelepanu sellele, et järelvalve käib teatud ehitusetappidel objektil. Järelvalve ei istu teil 24h ehitustandril. Kas see on suur summa? Väike? Mina ütleksin ,et see on selle töö ja allkirja eest igati ok.

[koppees]

Eksimine on inimlik, ja seda võib ka ehitaja.
Aga sellises mahus eksimuste korral nagu kirjeldab 2korda2, kahtlen sügavalt, kas ikka tegemist saab olla ehitajaga ehitusseaduse mõistes. Või pidid olema väga kogenematud mehed, ülehinnati oma võimeid. Igal juhul ei kõlba sellised mehed kindlasti iseseisvalt tegutsema.
Aga ilmselt võtsite mingid suvalised vennad tööle ja hiljem ei kontrollinud, juhendanud või kindlustanud juhendamist ja kontrolli. Nii või naa potsatavad kõik need möödalaskmised osalt ka teie kui projekti juhi kapsaaeda.

Eriti on olnud tunda puudust korralikust juhtimisest objektidel siis kui ehitusel töötavad paralleelselt mitmed brigaadid, firmad. Keegi ei kordineeri, asjad liiguvad vabavoolu, üks ei tea, mis teine teeb.
Tekib palju mõttetuid liigutusi. Ka mõttetud liigutused ja apsakad maksab ju sisuliselt keegi kinni.

Ideaalis on nii: kindlustad objektiga, projektiga, materjalid, tööjõu, masinad, mehhanismid, tööriistad ja asjad sujuvad ladusalt iseenesest.
Aga tegelikult on nii, et mida lühem peab olema ehituse kestus, mida rohkem korraga peab objektil olema tööjõudu ja muid ressursse, mida keerukam on projekt, seda olulisemaks muutub juhi roll. Seda tihti alahinnatakse. Ja siis tagantjäreletargalt konstateerid fakti: koonerdamine pole kokkuhoid.

Kahjuks on raske mõõta rahaliselt juhtimise (juhtimatuse) suurust.

[jörm]

Lp- Jörm, mina ei ole näinud nii suurt maja, mida ehitatakse 1.5 aastat jutti. (Kogu aeg)
Kui soov ehitada endale Eesti kekmine ca. 135m2 suur maja, siis selle teeb valmis oluliselt kiiremini. Kui soovid maja ehitada "talgude korras"- siis ei näe ma mingit mõtet ka järelvalvel. 20-30 tuhat krooni võtab järelvalve umbes 4 kuulise ehitusaja eest. Sellega ehitatakse objekt täiesti valmis. Pööran veel tähelepanu sellele, et järelvalve käib teatud ehitusetappidel objektil. Järelvalve ei istu teil 24h ehitustandril. Kas see on suur summa? Väike? Mina ütleksin ,et see on selle töö ja allkirja eest igati ok.

no kui ise objekti juhid siis vaevalt,et 4 kuuga maja püsti saad (mitte-professionaalil pole lihtsalt nii palju erialast pädevust, et kõik tööd sujuvalt jooksma saada). ..või siis jõutaksegi selleni, et parketi paneku ajal selgub, et küttetorud on betooni sisse panemata.

siit see piir ilmselt lähebki, et kui ostad nn. võtmed kätte siis TULEB järelvalvet tarvitada (objektijuht või nn. juhtehitaja on ehitaja poolelt nagunii). Kui osaled ise varustamisel/organiseerimisel/ehitamisel siis ehitusaeg pikeneb aga ilmselt saab hakkama ilma järelvalve ja objektijuhita.

5K kuus järelvalvele maksta tõepoolest palju ei tundu, ses osas olen sinuga nõus.