Vana maja müümine

[Imelik]

a) Teie jaoks ma olen ebapädev- seega pole minu põhjendus oluline ja põhineb nii või teisiti visuaalil...
b)diskussiooni jaoks tsitaat müügikuulutuselt- "seisund: remontivajav, elektrisüsteem uuendatud ja küttekolded kontrollitud 2021.a"- kaheti mõistetavust ei ole?

[tabarabarap]

…..müün auto mis ei sõida, mis vajab täeilikku taastamist, millel on kõik osad detailid katki( ei tööta), millel võib esineda nähtamatuid osi mis on ka katki, ja ostja on teadlik kõigist puudustest ja mitte puudustest…
…. kas nii sobiks, ja tahte öelda et ostjal on hiljem mingi õigus selle auto kohta mingeid hüvitisi nõuda? Näidake sellist kohtuniku………

Varjatud tähendabki , et seda ei ole lepingu sõlmimisel teada ja sa ei saa seda lepingusse panna, selline leping oleks varjatud puuduste osas kehtetu.

Lisaks võib selguda, et mõni katkisena väidetud detail on ikkagi terve ja ostja võib nõuda selle asendamist katkisega või lõhkumise kulud sisse nõuda.

Lahendus on muidugi asja võimalikult täpselt kirjeldada ja vastutus asja nõuetekohasuse osas kanda üle ekspertarvamuse kaudu eksperdile ja võimalusel risk kindlustada

[kunn24]

Varajatud puuduste loetlemine lepingus tundub nagu võimatu ülesande moodi.
@imelik, ma ju kirjutasin, et olete pädev isik ja kuulutuse päises oli kapremonti vajav. Iga1-le midagi.

[kaimagk]

…..müün auto mis ei sõida, mis vajab täeilikku taastamist, millel on kõik osad detailid katki( ei tööta), millel võib esineda nähtamatuid osi mis on ka katki, ja ostja on teadlik kõigist puudustest ja mitte puudustest…
…. kas nii sobiks, ja tahte öelda et ostjal on hiljem mingi õigus selle auto kohta mingeid hüvitisi nõuda? Näidake sellist kohtuniku………

Varjatud tähendabki , et seda ei ole lepingu sõlmimisel teada ja sa ei saa seda lepingusse panna, selline leping oleks varjatud puuduste osas kehtetu.

Lisaks võib selguda, et mõni katkisena väidetud detail on ikkagi terve ja ostja võib nõuda selle asendamist katkisega või lõhkumise kulud sisse nõuda.

Lahendus on muidugi asja võimalikult täpselt kirjeldada ja vastutus asja nõuetekohasuse osas kanda üle ekspertarvamuse kaudu eksperdile ja võimalusel risk kindlustada

...tegelt ka või , et inimene tuleb autot ostma ja kukub müüjat süüdistama nii tervete kui katkiste osadega....noo pole ju teema mis kusagil läbi läheks....
.....milleks selline jutt jälle....
....õues soe, ehk leidub tegevust
PS kus on kirjas et ei tohi terveid osi olla....

[Imelik]

@kunn24. Pädev on isik kes kinnitab seda väljastatud kehtiva dokumendiga (reeglina majandustegevuse tulemusel), mina kaasa arvatud- avaldame siin ainult arvamust nähtud info põhjal. Ma ei tahtnud lihtsalt ajada seda teemat elektrispetsiifiliseks, aga minu hinnangul on selle kilbi montaazi muudetud, mitte just korrektselt.
Näha on eemaldatud seadme koht aga muutja ja põhjus ei ole teada. Kapitaalremondi puhul on eelnev el.paigaldise uuendamine praktiliselt tähtsusetu.

[kunn24]

Eemaldatud seade on elektriarvesti, nõukaaegne tüüpkilp. Selle kilbi montaazh on huvitavalt 3mm2 juhtmetega. Arvesti sisend/ väljund on keeratud kokku kruviklemmidega. Tõenäoline Elektrilevi tellimustöö ja Elektrilevil on omad normid, .
Kuna ma tean, et juhid on kilbis 3 mm2, siis muidugi tekib küsimus, miks on sellise kilbi jaoks Elektrilevi poolt antud 3x40 A liitumine. Kuid seda jama ei saa ju omistada maja omanikule.

[Imelik]

Arvesti eemaldamine tundub seal jah kõige tõenäolisem. Kilp ise kuulub aga paigaldise omanikule (koos selle montaaziga).

[kunn24]

Jah, kuid töö tegija teostas, pidi vormistama ja lubama kasutusele, siis läheb vastutus üle. Arvestite posti otsa toppimised teostati ELV initsiatiivil, kuid mina pole sellega seoses näinud kunagi mingit dokumentatsiooni ja ehitusteatisi elektripaigaldise ümberehitamiseks.

[Kalvis]

Kaval on enne maja müüki tellida korstendele - ahjudele ja elektripaigaldisele audit. Kui seal on OK siis müüja enam ei vastuta lause eest ahi ei tõmba, pole töökorras ja sama kehtib elektripaigaldistele. Spets tunnistas töökorras olevaks.

[pikk88]

Juriidiliselt peaks ju piisama kui lisada ostu-müügi lepingusse punkt, et ostja on tutvunud maja olukorraga ning ei oma ostetava kauba osas mitte ühtegi pretensiooni. Juhul kui asi peaks siiski jõudma kohtusse ning müüja peaks jääma süüdi poolpiduse maja müügis siis peaks otsuse põhjuseks olema vaid kehv advokaat.

[Walter2]

Juriidiliselt peaks ju piisama kui lisada ostu-müügi lepingusse punkt, et ostja on tutvunud maja olukorraga ning ei oma ostetava kauba osas mitte ühtegi pretensiooni. Juhul kui asi peaks siiski jõudma kohtusse ning müüja peaks jääma süüdi poolpiduse maja müügis siis peaks otsuse põhjuseks olema vaid kehv advokaat.

Täitsa mõistlik lähenemine. Ning kui ostja pole spetsialist siis saab ta alati maja ülevaatuseks kaasata vastava pädevusega kodaniku.

[Imelik]

Spets tunnistas töökorras olevaks.

Varjatud puuduste kohta see ei käi. Auditeeritud normidele vastavuse kohta, ehk lubatud kasutada. Vastutus jääb ehitajale omaniku ees ja müüjale ostja ees.
See on nii või naa juristide teema- mida müüdi ja mida osteti, ning kas erinevuse ilmnemisel oli tegemist vääramatu jõu või tahtliku pettusega.

[ping]

"Varjatud puuduseks" tuleks lugeda ikkagi sellist puudust, millest omanik oli tõendatult teadlik ja oma teadliku tegevusega on temale teadaolevat puudust varjanud.

Näiteks, kui majavamm on tahtlikult varjatud värske kipsplaadiga või ahjupraod on makroflexiga ja värviga parandatud või veevärk on lapitud seina sees kastmisvoolikuga või kui palkseina niiskusrežiim on tahtlikult rikutud aurutõkkete lisamisega.

Aga kui mitu aastat kütmata seisnud ja läbivettinud majas ahi esimese ägeda kütmisega laiali pudeneb või seened haisevad, siis see peaks olema asja loomulik käik, mitte "varjatud puudus".

[kunn24]

Varajatud puudus on ostja eest varjatud. Tsiviilvastutuses üldiselt ei oma tähtsust subjektiivne külg. Kogu kohtupraktika jutustamine käib selle ümber, kuhu kõrgele asetada varjatud puuduste latt. Jama lõppeks kohe ära, kui seadustesse (esmajoones VÕS) pandaks kirja, et näiteks üle 20 a vanuse maja puhul igasugune varjatud puuduste teema on välistatud, ostja uurigu seda enne ostu hoolega ja kogu lugu. Kuid juristel on vaja omale mõelda tööd ja nahhaalsetele ostjatele võimalus mänge mängida. Jutt käib VÕS-i sätetest 217, 217 prim (tarbija puhul) ja 77 lg 1.
https://www.riigiteataja.ee/akt/961235?leiaKehtiv

Lisaks on täiesti debiilne 219 lg 1, mis kehtib vaid maj- ja kutsetegvuses, eraisik (tarbija) võib mängida sinisilmset lolli.

§ 219. Asja ülevaatamise kohustus
(1) Kui ostja on müügilepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses, peab ta ostetud asja viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma.

3.-l lehel üleval panin ilmselge näite, et riigikohtunikudki ei jaga sellest teemast täpselt "ööd ega mütsi", ju said mõnelt tuttavalt pikki pead ja siis ärkasid, et tuleb oma praktikat muuta. Selline asi nagu kohtupraktika muutmine tähendab suures plaanis, et tunnistavad, et varem olid soodad. Samas pole välistatud, et enne ei olnud, nüüd on. Või siiski teadlik manipuleerimine.

Kui veidi süvened samasse asja, siis näed, et iga eksperdike või arvaja kirjutas sellist jora nagu pähe tuli.

Ja nii ongi, sest iga1 jaoks on puudus individuaalne ja jama leevendamiseks on ainumõeldav piiritleda varjatud puudustele tuginemine vähemalt müüdava asja vanusega. Muidu tuleb järgmine kohtusekspert ja jahvatab, et müüdud asi ei vastanud 100-aastase (aga miks mitte 500?) asja tavalisele kvaliteedile.

[Maaks]

Värskes EE-s üks kohtulugu vana maja ostmisest - müümisest
https://ekspress.delfi.ee/number/120002 ... lb-ullatus

[kunn24]

Värskes EE-s üks kohtulugu vana maja ostmisest - müümisest
https://ekspress.delfi.ee/number/120002 ... lb-ullatus

Toimiv viide:
https://ekspress.delfi.ee/artikkel/1202 ... ada-ei-saa

Siin veel 1 seebiooper, millele pilk peale jäi (väga ei viitsinud süveneda): https://www.riigiteataja.ee/kohtulahend ... =351853551

[Urmas]

Toimiv viide:
https://ekspress.delfi.ee/artikkel/1202 ... ada-ei-saa

Vau, lõpuks ometi hakatakse aferiste/hõlptulu otsijaid/kelme mõistusele tooma.

[Urmas]

Natuke aitavat, kui panna lepingusse sõna «elamiskõlbmatu», see kummutavat paljud nõuded juba eos.

Tsitaat PM artiklist.

[Äärenurk]

Artikli viide kah: https://majandus.postimees.ee/8026954/e ... pattostjad

Mõned nopped veel:

Asi on läinud hulluks, tervest mõistusest pole kohtus abi…

Veso nimetas kõige ebameeldivamaks, kuidas ostjad müüjaid töötlesid: eelmistele omanikele mindi valmis paberitega koju ja hakati painama, et nad allkirja alla paneksid.

«Soovitasin, et seda ei tehtaks, aga müüjaid oli mitu ja kaks neist kirjutasidki alla. Küsisin, et miks ometi, ja nad ütlesid, et lihtsalt ei jaksanud enam,» nentis Veso.

Ent kui hiljem selgub, et ostetud maja pole siiski elamiskõlblik, tuleks kohtupraktika järgi olukorda hinnata tänapäevaste normide alusel

Natuke aitavat, kui panna lepingusse sõna «elamiskõlbmatu», see kummutavat paljud nõuded juba eos.

Tsitaat PM artiklist.

[kunn24]

Vau, nüüd on Saulusest Paulus saanud. Sama advokaadi kohtuskäigu tempe on lahatud selle teema eelmise lk ülaosast alates.
Avaliku patukahetsuse alge?

Tsitaat PM-i loost:

«Ühes riigikohtusse jõudnud vaidluses ligi kaks aastat tagasi esindasin klienti, kes oli ostnud kinnistu uuema, 2008. aastal ehitatud maja ja põlise talumajaga. Viimane väideti olevat suurepärases seisus, aga kui uus omanik hakkas laudist vahetama, selgus, et maja oli tuhaplokkidega plommitud, alumised palgid mädanenud,» kirjeldas Veso.

Ehk mindi lüpsma müüjatelt vana maja puudusi, kui vana maja oli hindamisaktide järgi väärtusetu ja müügitehingus omasid väärtust uus maja ja krunt.

Enamus loos väidetud pättostjaid korraldab oma tempe pättjuristide abil.

Sama järeldus Veso poolt väljaöelduna loos:

Ent ometi kinnitab ka Veso, et viimastel aastatel on sagenenud juhtumid, kus majaostjad püüavad müüjatele juristide ja kohtu abil kotti pähe tõmmata. «Pahad inimesed,» nentis Veso.

[kunn24]

1 kasutatud majamüümise saaga https://www.riigiteataja.ee/kohtulahend ... =332654385
Kuigi kohtuotsuses on nimed varjatud, on kodanik sellest ise meedias palju jutustanud, seega mingit saladust asjast ei tohiks olla.

Sellele loole jätkulugu: https://www.ohtuleht.ee/melu/1123190/ko ... u-pankroti

[Vko]

Juriidiliselt peaks ju piisama kui lisada ostu-müügi lepingusse punkt, et ostja on tutvunud maja olukorraga ning ei oma ostetava kauba osas mitte ühtegi pretensiooni. Juhul kui asi peaks siiski jõudma kohtusse ning müüja peaks jääma süüdi poolpiduse maja müügis siis peaks otsuse põhjuseks olema vaid kehv advokaat.

Kuidagi nii vist oli JOKK, et lepingu järgi müüakse maja koos varjatud puudustega (vms) ning kui ostja on lisaks majale ka varjatud puuduste eest maksnud, siis ei saa ta hiljem nende eest raha tagasi küsida või lepingust keelduda.
Kuigi- kui niimoodi osta ja pärast öelda, et ühtegi varjatud puudust ei olnudki, aga maksin ju nende eest... siis peaks osa raha tagasi saama küsida? Seal vist isegi pandi mingi (sümboolne) summa lepingusse, millise hinna eest need varjatud puudused "müüdi".

[tabarabarap]

Juriidiliselt peaks ju piisama kui lisada ostu-müügi lepingusse punkt, et ostja on tutvunud maja olukorraga ning ei oma ostetava kauba osas mitte ühtegi pretensiooni. Juhul kui asi peaks siiski jõudma kohtusse ning müüja peaks jääma süüdi poolpiduse maja müügis siis peaks otsuse põhjuseks olema vaid kehv advokaat.

Kuidagi nii vist oli JOKK, et lepingu järgi müüakse maja koos varjatud puudustega (vms) ning kui ostja on lisaks majale ka varjatud puuduste eest maksnud, siis ei saa ta hiljem nende eest raha tagasi küsida või lepingust keelduda.
Kuigi- kui niimoodi osta ja pärast öelda, et ühtegi varjatud puudust ei olnudki, aga maksin ju nende eest... siis peaks osa raha tagasi saama küsida? Seal vist isegi pandi mingi (sümboolne) summa lepingusse, millise hinna eest need varjatud puudused "müüdi".

Ei saa, varjatud puudus on varjatud ja seda ei ole võimnalik ennem tema ilmumist näha ega hinnata. Teie lahendus on võtta ehitusekpertiis , joonistamine puuduolevate projektide osas ja müüa maja rahuldavas olukorras ja kirjeldada üles kõikide maja osade seisukord.

Osavam mees müüb/kingib maja või paneb põhivarasse äri loomiseks ja müüb kogu osaühingu või ainult põhivara ja kuulutab pärast seda välja pankroti või müüb likvideerijale.

[Vko]

Ei saa, varjatud puudus on varjatud ja seda ei ole võimnalik ennem tema ilmumist näha ega hinnata.

Ongi varjatud, aga miks hinda ei saa panna kui pooled nii kokku lepivad ja mõlemad sellega nõus on? "Kõikvõimalikud varjatud puudused- hind 500 eur".

[kunn24]

Vt näiteks: https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?a ... -2-1-46-17

28. Müügilepingus antud kostja kinnituse kohta, mille kohaselt kostjale ei ole teada avaldamata varjatud puudusi, märgib kolleegium järgmist.

VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. Põhimõtteliselt on võimalik müüja vastutust lepinguga erinevate puuduste eest piirata ja vastutuse ka välistada. Arvestada tuleb siiski VÕS § 106 lg‑s 2 sätestatuga, mis keelab kohustust rikkunud poole vastutust ebamõistlikult välistavad või piiravad kokkulepped, ning VÕS § 221 lg‑ga 2 (Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Sellist kokkulepet ei ole kohtud praegusel juhul tuvastanud ja sellist tähendust ei ole antud ka müügilepingu p‑le 1.6.7. Müüjal ei ole küll kohustust kontrollida, kas ja millised puudused (nt mittetoimiv põrandaküttesüsteem) müügiesemel on. Kui aga puudused ilmnevad, siis tuleb müüjal arvestada sellega, et eelkõige vastutab puuduste eest VÕS § 218 lg 1 järgi tema, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti või müüja ei ole sõnaselgelt avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta.

Ajakirjas Juridica on sama riigikohtu pulli kohta küllaltki kriitiline lugu (lk 94, seal on ka rohkem), näeb sisselogituna:
https://www.juridica.ee/article_full.ph ... tutu&pdf=1
Karin Sein
Müüja vastutus
lepingutingimustele
mittevastava kinnisasja eest
Riigikohtu praktika ja vastutuse välistamise
või piiramise võimalused

Ehk sel on öeldud suhteliselt kenasti ära, et kogu jamas on osaline ka riigikohus oma naiividealistliku seadusetõlgendusega.
Sealt tsitaat:

Seevastu ei piisanud ostja
teadma pidamiseks sellest, et talle selgitati kinnisasja ülevaatamise ja müügiläbirääkimiste käigus, et kinnisasi on renoveerimisjärgus, maja ei ole aastaid kasutatud, põrandaküttetorustiku töökorras olekut ei garanteerita ning et süsteemis on toimunud külmumine.*61 Vastupidi: Riigikohus järeldas müügikuulutusest,
mille kohaselt oli renoveerimisjärgus majas mh paigaldatud vesipõrandakütte torustik üle kogu esimese
korruse, et lepingueelsetel läbirääkimistel oli seatud eeldus, et majas on töötav küttesüsteem.*62 Riigikohtu lahendist jääb paraku selgusetuks, et kui tõlgendada müügikuulutust viisil, et majas olev põrandakütte süsteem töötab, siis miks ei lükanud seda eeldust hiljem ümber müügiläbirääkimistel avaldatu, et
põrandaküttetorustiku töökorras olekut ei garanteerita. Riigikohus heitis müüjale ette, et müügilepingus
ei ole kokku lepitud, et elamu soojaks kütmise võimalus ja soojapidavus ei ole tagatud*63, kuid esiteks olid
müügilepingus märgitud mitmed puudused, mis elamu normaalse soojapidavuse nagunii välistasid (nt
oli lepingus märgitud, et elamu välisvooder puudub ja väline soojustus vajab ümbervahetamist) ja teiseks
peaksid müügikuulutuses (maja esimesel korrusel on põrandaküttetorustik) ja hiljem müügiläbirääkimiste
käigus suuliselt avaldatu (põrandaküttetorustiku töökorras olekut ei garanteerita) olema samaväärsed, sest
kumbki avaldus ei ole notariaalselt tõestatud ega seetõttu teisest parem.
Kirjeldatud põrandaküttekaasuses ei välistanud müüja vastutust (s.t ei nähtunud ostja teadma pidamist VÕS § 218 lg 4 tähenduses) asjaolu, et müüja pakkus ostjale asja ülevaatamist ehk kahtlasele põrandaküttesüsteemile kompressoriga surveproovi tegemist, kuid ostja sellest keeldus. Seevastu võlaõigusseaduse
müügilepingu sätete üheks eeskujuks olnud rahvusvahelise müügiõiguse Viini konventsiooni*64 (CISG)
artikli 35 kommentaarides leitakse, et vähemalt juhul, kui müüja kutsub ostjat asja üle vaatama, viidates
võimalike puuduste olemas olule, kaotab ostja asja üle vaatamata jätmise korral oma õiguskaitsevahendid
puuduste suhtes, mis oleksid sellise ülevaatamise käigus silma karanud. Muudel juhtudel ei piisa müüja
vastutusest vabanemiseks siiski sellest, et ta ostjale asja ülevaatamist pakub.*65 On õige, et ostjal ei ole ei
Eesti õiguse ega ka CISG kohaselt asja ülevaatamise kohustust ja VÕS § 218 lõiget 4 ei tohiks sisustada selliselt, et seeläbi ostjat alati kinnisasja üle vaatama, või veelgi enam, sellele ekspertiisi tegema sunnitakse.
Siiski oleks CISG-ga analoogsest põhimõttest lähtumise korral saanud Riigikohus põrandaküttekaasuses
otsustada müüja kasuks, sest müügi eelne surveproovi tegemine oleks olnud mõistlik olukorras, kus torustiku seisund oli kahtlane ja müügieelse surveproovi tegemine ka faktiliselt võimalik.

Viidatud artiklist:

5. Kokkuvõte
Eesti ja Saksamaa kõrgema astme kohtute praktikat võrreldes torkab silma, et ehkki enamikus küsimustes
otsustavad kohtud kinnisasja müüja vastutuse üle võrdlemisi sarnaste põhimõtete alusel, esineb mõningates üksikküsimustes siiski olulisi erinevusi. Erinevalt Riigikohtu praktikast ei välista Saksa õiguse kohaselt
müüja vastutuse välistamise või piiramise kokkuleppele tuginemist lihtsalt asjaolu, et müüdav kinnisasi oli
olnud pikemat aega müüja omandis (kuid mitte valduses), ja ebamõistlike tulemuste vältimiseks tuleks ka
meie kohtupraktikat VÕS § 221 lõike 2 kohaldamise kohta muuta.
Samuti võiks Saksamaa õigusest eeskuju võtta küsimuses, kas ja millal tuleks ostjale omistada tema
poolt kaasatud eksperdi teadmine ja teadma pidamine. Ei Eesti ega Saksamaa õiguse kohaselt ole ostja
kohustatud ostetavat kinnisasja üle vaatama, veelgi vähem sellesse eksperti kaasama. Kui aga ostja seda
siiski teeb, hinnatakse Saksamaal ostja rasket hooletust ehk kinnisasja/ehitise puudustest teadma pidamist
eksperdi, Eesti õiguse kohaselt aga eriteadmisteta isikust lähtudes. Seega ei välista VÕS § 218 lõike 4 kohaselt müüja vastutust see, kui ostjaga kaasas olnud ekspert oleks oma eriteadmiste tõttu pidanud järeldama
kinnis asjal teatavate puuduste olemasolu. Saksamaal seevastu oleks müüja vastutus sellisel juhul välistatud.
Lisaks erineb mõnes aspektis ka Eesti ja Saksamaa kinnisasja müügilepingu sisu kujundamise praktika.
Kui Eestis üritavad vanema hoonega kinnisasja müüjad Riigikohtu juhiseid järgides oma vastutusriskide
maandamiseks müügilepingusse võimalikult palju kinnisasja erinevaid puudusi üles märkida, siis Saksamaa müüjad saavad end reeglina julgelt tunda juba siis, kui notariaalses müügilepingus on märgitud, et
ostja on kinnisasja üle vaadanud ning on välistatud müüja vastutus kinnisasja ja sellel asuva ehitise varjatud puuduste eest. Viimaks tuleb Eesti kinnisasja müüjaid hoiatada ka notariaalsetes müügilepingutes
kasutatavate tüüpformuleeringute eest, mille kohaselt müüja kinnitab, et lepinguesemel ja lepingu eseme
oluliseks osaks olevatel ehitistel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi. Eesti kohtupraktika
kohaselt ei peeta sellist kinnitust kokkuleppeks välistada müüja vastutus varjatud puuduste eest, ehkki kinnituse sõnastus võib esmapilgul sellise mulje jätta. Müüja vastutuse välistamiseks või piiramiseks on võimalik müügilepingusse lisada erinevaid kokkuleppeid, mille kohta on artiklis toodud mitu näidet ja samuti
selgitatud selliste kokkulepete kehtivuse piire.

Autorist: Karin Sein on Tartu Ülikooli õigusteaduskonna tsiviilõiguse professor.

Kohtulahendite otsingutulemus "varjatud puudus" järgi ehk show käib täie hooga https://www.riigiteataja.ee/kohtulahend ... tud+puudus