Kuidas peaks üldse võtma pakkumisi maja ehitamiseks?

[errerer]

Tere,

Ostsin krundi, seal oli olemas ehitusprojekt, see ei sobinud. Tellisin uue projekti büroost ja ehitusluba on tänaseks käes. 1a läks ära krundi ostmisest kuni ehitusloa väljastamiseni, päris hästi vist isegi:)

Nüüd on järgmine mure ja ei oska leida kuskilt pädevat infot.

Kuidas üldse oleks mõistlik maja ehitada?
1) Kas küsida pakkumised juppide kaupa? Kui jah, mis need tükid oleks? Ainult vundament või vundament ja seinad, või vundament ja seinad ja katus kohe korraga. Kas ja kus tekivad rahalised võidud?

2) Kas peaks ise materjali ostma - sõber siin ütles, et ta tellis seinameterjali otse Soomest kuskilt tehasest (kivi) ja sai 30% soodsamalt kui kohapealt. Mis see reaalne võit üldse olla saab materjali pealt, et kas tasub ära ise mässamist transa jms. asjadega?

3) Võibolla peaks küsima pakkumise tervele majale korraga ühest firmast, mõtlen üldehitust siis.

4) kas tasuks kasutada hange.ee keskkonda ehitaja leidmiseks?

Suht selline peata kana tunne on:)

Tänud vastuste eest ette!

[mkubi]

Ehitusfirmad on km-kohuslased, seetõttu vaevalt, et ise majandades ehitusmaterjali odavamalt saad. Maja ehitades on vaja ennast ka kurssi viia ehitusega, sest üle lastakse igaltpoolt, kus võimalik. Youtube keskkonnas on palju videosid, kust saab palju teadmisi üldehitusest.
Arvan, et kõige paremat kontrolli ehituse üle saad, kui venitad ehitusaja pikemaks. Näiteks teed selgeks vundamendi osa. Sel juhul pakkumises saad täpse materjali ja koguse kokku leppida. Jääb üle ainult igapäevaselt kontrollimas käia, kas tehakse ikka kõik etapid ära.
Kui laenurahadega majandada, siis muidugi pangad ei lase sul mitu aastat ehitada maja.

[xxx111]

viewtopic.php?f=15&t=67153&p=391337#p391337

[pancho villa]

Maja ehitades on vaja ennast ka kurssi viia ehitusega, sest üle lastakse igaltpoolt, kus võimalik. Youtube keskkonnas on palju videosid, kust saab palju teadmisi üldehitusest.
Arvan, et kõige paremat kontrolli ehituse üle saad, kui venitad ehitusaja pikemaks. Näiteks teed selgeks vundamendi osa. Sel juhul pakkumises saad täpse materjali ja koguse kokku leppida. Jääb üle ainult igapäevaselt kontrollimas käia, kas tehakse ikka kõik etapid ära.
Kui laenurahadega majandada, siis muidugi pangad ei lase sul mitu aastat ehitada maja.

Irw, jah kindlasti, õpi youtubest ehitamine selgeks, et siis platsil käed puusal targutada asjadest, millest sa emmigi ei jaga. Ehitusjärelevalve on puuduoleva asja nimi.

Ja mõtlev inimene, kelle igapäevatööks ja kompetentsiks ei ole peatöövõtt ehitusel, tellib võtmed kätte lahenduse korralike referentsidega firmalt, mitte ei raiska enda ja teiste aega, närve ja raha, lootes paar senti kokku hoida. Pluss reaalse ehitusjärelevalve teenuse.

[pancho villa]

Kuidas üldse oleks mõistlik maja ehitada?
1) Kas küsida pakkumised juppide kaupa? Kui jah, mis need tükid oleks? Ainult vundament või vundament ja seinad, või vundament ja seinad ja katus kohe korraga. Kas ja kus tekivad rahalised võidud?

Oh seda püha naiivsust, nagu üks võhikust majaomanik suudaks oma mõistuse ja puuduvate teadmiste raames kuskil mingit säästu välja võluda. Telli ikka iga ukse ja akna paigaldusele ka eraldi tegija, pane hange.ee-sse üles ja ainult loe, kuidas pappi kukub.

[xxx111]

Ja mõtlev inimene, kelle igapäevatööks ja kompetentsiks ei ole peatöövõtt ehitusel, tellib võtmed kätte lahenduse korralike referentsidega firmalt, mitte ei raiska enda ja teiste aega, närve ja raha, lootes paar senti kokku hoida. Pluss reaalse ehitusjärelevalve teenuse.

Sellega 100% nõus.

[xxx111]

Ma veel täpsustaks seda.
Mõtlev inimene kel endal puuduvad teadmised ehitusest, projekteerimisest, nõuetest, tingimustest jms palkab endale asjatundliku konsultandi alates projekteerimisetapist.
Konsultant viib läbi nii projekteerimise, ehitushanke kui omanikujärelevalve ehitusetapil.
Sest reeglina tellijal endal puudub kompetents nende asjade läbi viimiseks sh isegi erinevate pakkujate vahel vahe tegemiseks.

[aero]

Ehitusfirmad on km-kohuslased, seetõttu vaevalt, et ise majandades ehitusmaterjali odavamalt saad.

Väide võib õige olla aga põhjendus ei päde! Km on "lisandunud väärtuse maks". Riik korjab selle maksu kokku kõigilt maja ehituseks müüdud kaupadelt. Kui lõplik tellija on eraisik siis (käibemaksu mõttes) ei ole mingit vahet - mitme vahendaja käest ehitusmaterjal läbi käis.

Maja ehitades on vaja ennast ka kurssi viia ehitusega, sest üle lastakse igaltpoolt, kus võimalik.

Tasub viia end piisavalt kurssi - otsustamaks, kas tahad (ja suudad) olla ise peatöövõtja (koordineerid kogu protsessi, vastutad kõige eest, jamade korral vaatad peeglisse, jageled alltöövõtjatega jne... pmst täiskoormusega töö) või ostad selle teenuse sisse.

[errerer]

Tänud vastuste eest..

[vuuk]

Minu üks hiljutine klient (suhteliselt võhikust majaomanik) väitis, et olevat saanud maja elamiskõlbulikuks ehitatud ca 80 000 euro eest. Päris valmis veel ei ole, aga elab juba rõõmsasti sees. Ise juhtis protsessi, organiseeris materjalid ja erinevad ehitajad. Mina teostasin talle enamus üldehitust. Samuti olin talle paljuski tasuta ehituskonsultant. Üle ei lasknud keegi kedagi. Nii, et saab ka niimoodi.
Minu seisukoht on selline, et projektisse võiks panustada rohkem, võiks olla vähemalt põhiprojekti staadiumis. Selle raha võidab hiljem kuhjaga tagasi. Projekteerimise protsess ja korralik projekt võimaldab ka omanikul end harida ja ehitamiseks ning vajalike ehitusmaterjalide määramiseks olulist informatsiooni saada. Eelprojekti järgi ehitamisel on vaja nii omanikul kui ehitajal info otsimiseks ja täpsustamiseks endil väga palju rohkem vaeva näha.
Aga noh - paraku projekteerijaid ja projekte nähtud ka igasuguseid.

[xxx111]

Aga noh - paraku projekteerijaid ja projekte nähtud ka igasuguseid.

Täiesti nõus...
Täpselt samamoodi nagu ehitajaid, autojuhte, klienditeenindajaid jne
Aga tellijal on võimalik valida...

[Äärenurk]

Minu üks hiljutine klient (suhteliselt võhikust majaomanik) väitis, et olevat saanud maja elamiskõlbulikuks ehitatud ca 80 000 euro eest. Päris valmis veel ei ole, aga elab juba rõõmsasti sees. Ise juhtis protsessi, organiseeris materjalid ja erinevad ehitajad. Mina teostasin talle enamus üldehitust. Samuti olin talle paljuski tasuta ehituskonsultant. Üle ei lasknud keegi kedagi. Nii, et saab ka niimoodi.

Jah, tean ka inimest, kes teeb ehitustööd kitsas valdkonnas (s.t. suurest pildist täit ettekujutust pole) ning kes pani oma karbi püsti 50 000€ eest. Seega 80 000€ kuni sees elamiseni on täiesti reaalne. Tuleb märkida, et samas oli ehitusaeg jällegi päris pikk, ligi 3a.

[pancho villa]

Mis täna on mingi tagurpidi päev või? Kui tavaliselt ehituskauged inimesed uurivad, et "mitu eurot see maja maksma läheb, mida ma üleeile unes nägin", siis täna räägivad asjapulgad mingitest majadest, mida siis kaheksa või üheksa kümpsiga valmis teeb.

[xxx111]

"VALMIS" ja"HIND" on väga suhtelised ja subjektiivsed...

- Kas teed, platsid, aiad, haljastus jms on tehtud
- Kas iga viimane liist on pandud
- Kas sisseehitatav mööbel on (köök, vannituba, esik, garderoobid jms)
- Kas hinnas sisalduvad kõik krundikulud sh soetamine
- Kas hinnas sisaldub oma töö
- Kas hinnas sisalduvad kõik liitumised
- Kas hinnas sisalduvad kõik ettevalmistustööde kulud (nt projekteerimine jms)
JNE

[ping]

"Kui Jumal lõi "aja", siis lõi ta seda palju".

Olen kohanud maju, millede ehitust alustati 80´datel ja kus juba aastakümneid sees elatud aga esiku või fassaadi krohvimiseni pole veel jõutud.

[Äärenurk]

Et saada võrreldavaid pakkumisi peaks olema:
- põhiprojekt (järjest enam siin foorumis käsitletud)
- kulude jaotamise tabel (näiteks EVS 885:2005 põhjal)

[xxx111]

Et saada võrreldavaid pakkumisi peaks olema:
- põhiprojekt (järjest enam siin foorumis käsitletud)
- kulude jaotamise tabel (näiteks EVS 885:2005 põhjal)

Väga nõus
Eriti sellega mis puudutab kulude tabelit
Ainult sel juhul kui kõik pakkujad teevad pakkumise TÄPSELT SAMA töömahtude tabeli põhjal on võimalik pakkumisi võrrelda...

[vuuk]

Et saada võrreldavaid pakkumisi peaks olema:
- põhiprojekt (järjest enam siin foorumis käsitletud)
- kulude jaotamise tabel (näiteks EVS 885:2005 põhjal)

Väga nõus
Eriti sellega mis puudutab kulude tabelit
Ainult sel juhul kui kõik pakkujad teevad pakkumise TÄPSELT SAMA töömahtude tabeli põhjal on võimalik pakkumisi võrrelda...

Samuti väga nõus
Kusjuures mul on hetkel üks elamu eelarve, mis koostatud eelprojekti põhjal. Enamus mahtusid seal eelarves on ilmselgelt laest võetud. Asi selles, et eelprojekti staadiumis projektis detailid puuduvad, seega pole võimalik paljusid mahtusid arvutada ja arvud tulistatakse kogemuse või analoogse ehitise põhjal puusalt. Sealjuures igaks juhuks suurendatakse tunde järgi laest võetud tundmatuid muutujaid, et eelarve hiljem lõhki ei läheks

Selle eelarve kohaselt on ühekordse keskmise suurusega eramu maksumuseks (Tallinnas) 350 000 (koos käibemaksuga).
Oletan, et kui eelarve oleks koostatud põhiprojekti (või tööprojekti) alusel, võibolla kogumaksumus oleks tulnud näiteks 100 000 võrra väiksem.
Pakkumisi eramutele küsitakse aga üldreeglina eelprojektide põhjal. Ma olen üsna kindel, et kuna eelprojekti põhjal eelarve tuleb niikuinii suhteliselt umbmäärane ja samas selle koostamine on tohutu töö ja kuna pakkumus on tasuta "lõuna", siis enamasti pakkujad ei arvutagi eriti - panevadki puusalt. Ja numbrid korrutatakse tunde järgi koefitsiendiga vastavalt sellele kuivõrd on parasjagu tööd ja huvi selle konkreetse objekti vastu. Sellepärast ka erinevate pakkujate numbrilised näitajad niipalju erinevad.

[xxx111]

Mõte on selles, et tööde mahutabel (kulude tabel) tuleb koos projektiga (ei ole projekti osa ning on eraldi teenus) tellijalt ja on SAMA kõigile pakkujatele.
Pakkuja (ehitusettevõtja) täidab tabelis vaid hindade read.
Kuid annab ka ühikhinnad. Et mahu muutumisel saaks ühikhindu kasutades vastavad korrektuurid teha.
Samuti lisab ehitaja sinna kulud mis tema arvates on mahtudest välja jäänud.

[vuuk]

Mõte on selles, et tööde mahutabel (kulude tabel) tuleb koos projektiga (ei ole projekti osa ning on eraldi teenus) tellijalt ja on SAMA kõigile pakkujatele.
Pakkuja (ehitusettevõtja) täidab tabelis vaid hindade read.
Kuid annab ka ühikhinnad. Et mahu muutumisel saaks ühikhindu kasutades vastavad korrektuurid teha.
Samuti lisab ehitaja sinna kulud mis tema arvates on mahtudest välja jäänud.

Jah - tuleb tuttav ette. Viimasel ajal paljud peatöövõtufirmad just niimoodi pakkumist küsivadki.
Koos projekti ja pakkumuse küsimise kirjaga on kaasas ülalkirjeldatud Exceli tabel

[xxx111]

Nii ongi, et ratsionaalne tellija, kel endal puudub pädevus, kaasab "abi".
"Abi" valmistab ette ehitushanke (tegelikult ratsionaalne tellija kaasab "abi" juba projekteerimisel), lisab vajadusel nõuded, kvaliteediklassid, tolerantsid jms.
Et pakkujal oleks üheselt selge mida ta peab pakkuma.
Ning ilmselt see "abi" esimese asjana juhib tellija tähelepanu asjaolule, et eelprojekt pole piisava detailsusega (ja ei peagi olema sest see pole eelprojekti funktsioon) adekvaatsete pakkumiste saamiseks (rääkimata ehitustööde teostamisest).
Jah - selle kõigega kaasnevad kulud - kuid ma olen veendunud, et "tulud" ületavad kulusid.

[Urmas]

Oeh, nagu eelnevalt olen maininud, siis minu praktika jooksul on olnud ainult üksikud korrad, kus olen saanud teha ikka väga konkreetse pakkumuse. Tihtipeale objektiga tutvudes ja tellijalt küsides, et kui palju on seina ja kui palju lagede m2-d, siis kehitatakse õlgu, aga sa tule ja mõõda. No tere hommikust! Õnneks tellijad teavad vähemalt põrandapinna suurusjärku. Eks siis visuaalsel vaatlusel ja isiklikele kogemustele toetudes ja olenevalt planeeringust(tubade suurus) korrutan põrandapinna Tambovi konstandiga(2,5-3) ning ongi enam-vähem suurusjärk käes. On olnud ka juhuseid, kus oletatav eelarve(vale Tambovi konstant) läinud ca 40% kallimaks. Mis mina teha saan kui tellija ei andnud mulle viimistletava pinna konkreetseid suurusjärke. Antakse mulle kohe konkreetsed numbrid või mitte, kuid Lepingus on mul punkt, et tööde maht täpsustatakse peale tööde valmimist. See jätab mõlemale osapoolele mänguruumi. Mitte, et mul oleks midagi suurenenud töömahu ja saadava raha vastu, vaid järgmiste objektide ajakava läheb natuke nihkesse.

[xxx111]

Oeh, nagu eelnevalt olen maininud...

Aga jutt käibki RATSIONAALSEST tellijast...
Viitan pidevalt sellele, et tellijad ei käitu ratsionaalselt ja peavad oma otsuste eest ise vastutama mitte süüdistama kedagi kolmandat...(kasvõi siinsamas foorumis)

[xxx111]

Põhimõtteliselt ma viitan järgnevale:

- Kui tellid eelprojekti siis ära oota, et selle järgi peaks saama teha pakkumisi ja ehitada
- Kui tellid põhiprojekti siis ära oota, et sellega kaasnevad vaikimisi ka materjalide kokkuvõtted / tööde mahutabelid jms ning ära oota, et selle järgi peaks saama ehitustöid (detailselt) läbi viia
- Kui tellid kandekonstruktsioonid siis ära oota muud (nt tarinditüüpe, soojustusi, isolatsioone jms)
- Kui tellid tööprojekti siis ära oota, et siin on ka tootejoonised

JNE...

[Äärenurk]

Nii ongi, et ratsionaalne tellija, kel endal puudub pädevus, kaasab "abi".
"Abi" valmistab ette ehitushanke (tegelikult ratsionaalne tellija kaasab "abi" juba projekteerimisel), lisab vajadusel nõuded, kvaliteediklassid, tolerantsid jms.
Et pakkujal oleks üheselt selge mida ta peab pakkuma.
Ning ilmselt see "abi" esimese asjana juhib tellija tähelepanu asjaolule, et eelprojekt pole piisava detailsusega (ja ei peagi olema sest see pole eelprojekti funktsioon) adekvaatsete pakkumiste saamiseks (rääkimata ehitustööde teostamisest).
Jah - selle kõigega kaasnevad kulud - kuid ma olen veendunud, et "tulud" ületavad kulusid.

Aga kui paljud tellijad (olgu nad siis sinu mõistes mitteratsionaalsed) teavad üldse, et “abi” on olemas? Ja kui paljud nendest teavad, kust seda “abi” leida?
Seda teavad enamasi kõik, et on olemas ehitusfirmad või tuttavad ehitusmehed, kes maja ehitaksid, paljud teavad ka, et on olemas projekteerijad.